Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-4081005-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Минск, ул. Старовиленская, 52
- Комнат
- 3
- Площадь
- 76.1 м²
- Жилая
- 50.5 м²
- Кухня
- 7.7 м²
- Этаж
- 2 из 3
- Год постройки
- 1948
- Ремонт
- Отличный
Объявление realt.by № 4081005 от 26.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4081005/
01Ключевые выводы
- 1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 12,4% (середина 251 000 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 203 000 $ (±11%).
- 3Цена за м² на 18,1% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (3 531 $/м²).
- 4Квартиру выставляли 2 раза с 13.05.2019; цена изменилась на +155,8% (86 000 $ → 220 000 $).
- 5При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 2,9 мес.; 7% снижают цену (медиана −3,3%). По рынку — 2,3 мес.
- 6Аренда похожих квартир рядом — около 880 $ в месяц (760–1 030 $): доходность 4,8% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 7В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 5 объявлениям о продаже в этом доме и 320 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 76,1 м²: 203 000 $ (диапазон 180 500–225 500 $, ±11% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 3-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 76.1 м² | 2 из 3 | 220 000 | 2 891 | — |
| г. Минск, ул. Киселева, 34· realt.by | 64,15 м² | 2/5 | 193 306 | 3 013 | 182 м |
| г. Минск, ул. Коммунистическая, 20· realt.by | 71,64 м² | 2/2 | 271 831 | 3 794 | 523 м |
| г. Минск, ул. Куйбышева, 10· realt.by | 70,82 м² | 4/4 | 198 776 | 2 807 | 591 м |
| г. Минск, ул. Кропоткина, 57· realt.by | 89,9 м² | 1/10 | 235 783 | 2 623 | 637 м |
| г. Минск, ул. Красная, 3· realt.by | 78,91 м² | 3/5 | 278 627 | 3 531 | 727 м |
| г. Минск, ул. Кропоткина, 59· realt.by | 80,7 м² | 9/15 | 313 625 | 3 886 | 802 м |
| г. Минск, ул. Киселева, 11· realt.by | 69,9 м² | 5/5 | 271 831 | 3 889 | 876 м |
| Киселёва ул, 11, Минск· Куфар | 76 м² | 4 | 232 756 | 3 063 | 888 м |
| Веры Хоружей ул, 24к2, Минск· Куфар | 71,1 м² | 16/16 | 160 000 | 2 250 | 986 м |
| Минск Киселева ул. 6 Ж· realt.by | 84,7 м² | 4/6 | 459 000 | 5 419 | 1081 м |
Медиана аналогов — 3 531 $/м²; у объекта — 2 891 $/м² (−18,1%).
04История цены квартиры
- Публикации на realt.by
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 13.05.2019 | realt.by | 86 000 $ |
| 26.10.2026 · этот отчёт | realt.by | 220 000 $ |
05Дом
Цена м² по годам
- Этот дом
- Дома в радиусе 1 км
- Город
Этажи относительно дома в целом: второй–третий −16,6%, последний +8%.
06Рынок города
- 47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.