Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-4046841-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
Минск Беломорская ул. 4 А
- Комнат
- 4
- Площадь
- 145.3 м²
- Жилая
- 77.5 м²
- Кухня
- 17 м²
- Этаж
- 7 из 10
- Год постройки
- 2005
- Тип дома
- Каркасно-блочный
- Балкон
- Балкон
Объявление realt.by № 4046841 от 15.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4046841/
01Ключевые выводы
- 1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 17,4% (середина 402 000 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 316 000 $ (±13%).
- 3Цена за м² на 26,2% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (3 096 $/м²).
- 4При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в городах Беларуси продаются медианно за 2,7 мес.; 1,2% снижают цену (медиана −1,9%). По рынку — 2,8 мес.
- 5Аренда похожих квартир рядом — около 1 450 $ в месяц (1 320–1 810 $): доходность 5,2% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 6По Беларуси 44% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 75,2% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 0 объявлениям о продаже в этом доме и 333 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 145,3 м²: 316 000 $ (диапазон 275 000–357 000 $, ±13% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 4-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 145.3 м² | 7 из 10 | 332 083 | 2 285 | — |
| Беломорская ул, 21, Минск· Куфар | 137,5 м² | 18/24 | 500 000 | 3 636 | 535 м |
| г. Минск, ул. Беломорская, 23· realt.by | 127,6 м² | 12/20 | 395 000 | 3 096 | 586 м |
| Беломорская ул, 23, Минск· Куфар | 132,2 м² | 18/20 | 577 642 | 4 369 | 586 м |
| Мулявина бул, 5, Минск· Куфар | 119,5 м² | 9/9 | 291 199 | 2 437 | 595 м |
| г. Минск, пер. Калининградский, 8· realt.by | 160 м² | 2/11 | 283 724 | 1 773 | 1102 м |
| г. Минск, пер. Горный, 8· realt.by | 126 м² | 10/12 | 289 800 | 2 300 | 1185 м |
| Горный переулок, 8, Минск· Куфар | 126,4 м² | 12/12 | 290 520 | 2 298 | 1185 м |
| Киселёва ул, 6Д, Минск· Куфар | 163,5 м² | 2/6 | 905 000 | 5 535 | 1303 м |
| Минск Независимости просп. 85 Б· realt.by | 157,3 м² | 3/9 | 613 659 | 3 901 | 1341 м |
| г. Минск, ул. Богдановича, 108· realt.by | 116,8 м² | 9/10 | 211 009 | 1 807 | 1368 м |
Медиана аналогов — 3 096 $/м²; у объекта — 2 285 $/м² (−26,2%).
04История цены квартиры
Других публикаций этой квартиры в архиве нет: это первое объявление.
06Рынок города
- 44% объявлений снимают за 30 дней, 75,2% — за 90; медиана срока — 28 дн. (Беларусь).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,7 мес.; дешевле на 3–8% — 2,6 мес.; по рынку ±3% — 2,8 мес.; дороже на 3–8% — 3 мес.; дороже на 8%+ — 4,6 мес. (медиана, города Беларуси, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 3 347 объявлениях; 77,6% изменений — снижения, медиана снижения −2,1%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.