Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-4021927-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Минск, ул. Тепличная, 1
- Комнат
- 3
- Площадь
- 90.4 м²
- Жилая
- 63.7 м²
- Кухня
- 9.4 м²
- Этаж
- 2 из 4
- Год постройки
- 2007
- Балкон
- Лоджия застеклённая
Объявление realt.by № 4021927 от 20.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/4021927/
01Ключевые выводы
- 1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 31,4% (середина 313 500 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 234 500 $ (±9%).
- 3Цена за м² на 35,9% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (3 710 $/м²).
- 4Эта же квартира продаётся на Куфаре за 215 000 $.
- 5При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 2,9 мес.; 7% снижают цену (медиана −3,3%). По рынку — 2,3 мес.
- 6Квартиру сейчас продают ещё 1 объявление.
- 7Аренда похожих квартир рядом — около 1 000 $ в месяц (790–1 310 $): доходность 5,6% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 8В этом доме при повторной публикации цену в среднем меняют на 0% (14 квартир за год).
- 9В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 31 объявлениям о продаже в этом доме и 160 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 90,4 м²: 234 500 $ (диапазон 213 500–255 500 $, ±9% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 3-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 90.4 м² | 2 из 4 | 215 000 | 2 378 | — |
| Макаёнка ул, 15В, Минск· Куфар | 77,9 м² | 1/9 | 220 000 | 2 824 | 905 м |
| г. Минск, ул. Скорины, 5· realt.by | 82 м² | 20/22 | 217 000 | 2 646 | 1070 м |
| Франциска Скорины ул, 5, Минск· Куфар | 75 м² | 24/24 | 278 287 | 3 710 | 1070 м |
| Макаёнка ул, 12А, Минск· Куфар | 93,6 м² | 9/19 | 296 942 | 3 172 | 1119 м |
| Филимонова ул, 14, Минск· Куфар | 78 м² | 8/19 | 239 917 | 3 076 | 1138 м |
| Петра Мстиславца ул, 3, Минск· Куфар | 81,7 м² | 21/25 | 345 000 | 4 223 | 1143 м |
| Минск Макаенка ул. 12 В· realt.by | 81,4 м² | 8/25 | 335 983 | 4 128 | 1150 м |
| Макаёнка ул, 12В, Минск· Куфар | 79,1 м² | 24/25 | 367 047 | 4 640 | 1150 м |
| Макаёнка ул, 12Л, Минск· Куфар | 77,6 м² | 15/25 | 250 027 | 3 222 | 1209 м |
| Минск Макаенка ул. 12 К· realt.by | 77,5 м² | 23/25 | 302 412 | 3 902 | 1217 м |
Медиана аналогов — 3 710 $/м²; у объекта — 2 378 $/м² (−35,9%).
04История цены квартиры
- Публикации на realt.by
- Эта же квартира на Куфаре
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 20.10.2026 · этот отчёт | realt.by | 215 000 $ |
| 16.10.2026 — сейчас | Куфар | 215 000 $ |
05Дом
Цена м² по годам
- Этот дом
- Дома в радиусе 1 км
- Город
Этажи относительно дома в целом: первый +5,4%, второй–третий −1,3%, средние +1%.
06Рынок города
- 47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.