Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-3857835-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Минск, ул. Фрунзе, 9
- Комнат
- 3
- Площадь
- 72.2 м²
- Жилая
- 49.3 м²
- Этаж
- 2 из 4
- Год постройки
- 1955
- Ремонт
- Отличный
- Балкон
- Балкон
Объявление realt.by № 3857835 от 27.08.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/3857835/
01Ключевые выводы
- 1Цена выше похожих квартир в продаже рядом на 75,4% (середина 228 000 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 231 500 $ (±11%).
- 3Цена за м² на 74,3% выше медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (3 179 $/м²).
- 4При такой цене (дороже на 8%+ к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 3,4 мес.; 24% снижают цену (медиана −10,7%). По рынку — 2,3 мес.
- 5Аренда похожих квартир рядом — около 850 $ в месяц (700–1 100 $): доходность 2,6% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 6В этом доме при повторной публикации цену в среднем меняют на −9,6% (5 квартир за год).
- 7В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 8 объявлениям о продаже в этом доме и 369 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 72,2 м²: 231 500 $ (диапазон 206 000–257 000 $, ±11% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 3-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 72.2 м² | 2 из 4 | 400 000 | 5 540 | — |
| г. Минск, ул. Захарова, 34· realt.by | 66,1 м² | 2/2 | 269 453 | 4 076 | 164 м |
| Независимости пр, 40, Минск· Куфар | 73,7 м² | 3/5 | 339 789 | 4 610 | 289 м |
| г. Минск, пер. Броневой, 12· realt.by | 63,6 м² | 1/3 | 202 175 | 3 179 | 390 м |
| г. Минск, пр-т Независимости, 35· realt.by | 60,59 м² | 5/5 | 250 000 | 4 126 | 408 м |
| г. Минск, пр-т Независимости, 37· realt.by | 66,4 м² | 2/5 | 203 874 | 3 070 | 446 м |
| Козлова ул, 2, Минск· Куфар | 79,16 м² | 2/5 | 245 000 | 3 095 | 487 м |
| г. Минск, ул. Бядули, 5· realt.by | 72,3 м² | 2/4 | 193 000 | 2 669 | 535 м |
| г. Минск, ул. Азгура, 3· realt.by | 71 м² | 2/9 | 169 900 | 2 393 | 626 м |
| Минск Киселева ул. 6 Ж· realt.by | 84,7 м² | 4/6 | 459 000 | 5 419 | 642 м |
| г. Минск, ул. Михайлова, 3· realt.by | 80,12 м² | 1/3 | 250 960 | 3 132 | 668 м |
Медиана аналогов — 3 179 $/м²; у объекта — 5 540 $/м² (+74,3%).
04История цены квартиры
Других публикаций этой квартиры в архиве нет: это первое объявление.
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 27.08.2026 · этот отчёт | realt.by | 400 000 $ |
05Дом
Цена м² по годам
- Этот дом
- Дома в радиусе 1 км
- Город
Этажи относительно дома в целом: первый −28,9%, второй–третий +6,9%, последний +3,2%.
06Рынок города
- 47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.