Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-3854834-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
Минск Макаенка ул. 12 Б
- Комнат
- 3
- Площадь
- 69.7 м²
- Жилая
- 53.7 м²
- Этаж
- 14 из 17
- Год постройки
- 2019
- Ремонт
- Отличный
- Балкон
- Лоджия застеклённая
Объявление realt.by № 3854834 от 25.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/3854834/
01Ключевые выводы
- 1Цена выше похожих квартир в продаже рядом на 12,2% (середина 246 500 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 143 000 $ (±13%).
- 3Цена за м² на 11,3% выше медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (3 563 $/м²).
- 4При такой цене (дороже на 8%+ к похожим) квартиры в городах Беларуси продаются медианно за 4,6 мес.; 2,8% снижают цену (медиана −5,7%). По рынку — 2,8 мес.
- 5Аренда похожих квартир рядом — около 840 $ в месяц (700–1 010 $): доходность 3,6% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 6По Беларуси 44% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 75,2% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 0 объявлениям о продаже в этом доме и 2097 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 69,7 м²: 143 000 $ (диапазон 124 500–161 500 $, ±13% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 3-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 69.7 м² | 14 из 17 | 276 500 | 3 967 | — |
| Макаёнка ул, 12Б, Минск· Куфар | 69,4 м² | 17/25 | 185 251 | 2 669 | 56 м |
| Макаёнка ул, 12Ж, Минск· Куфар | 74,9 м² | 3/25 | 246 249 | 3 288 | 83 м |
| Макаёнка ул, 12Ж, Минск· Куфар | 74,9 м² | 8/25 | 244 648 | 3 266 | 86 м |
| Макаёнка ул, 12Ж, Минск· Куфар | 77,7 м² | 14/25 | 305 810 | 3 936 | 86 м |
| Минск Макаенка ул. 12 В· realt.by | 81,4 м² | 8/25 | 335 983 | 4 128 | 91 м |
| Макаёнка ул, 12В, Минск· Куфар | 79,1 м² | 24/25 | 367 047 | 4 640 | 91 м |
| Минск Макаенка ул. 12 К· realt.by | 77,5 м² | 23/25 | 302 412 | 3 902 | 107 м |
| Макаёнка ул, 12Дк1, Минск· Куфар | 56,1 м² | 6/8 | 199 864 | 3 563 | 132 м |
| Минск Макаенка ул. 12 А· realt.by | 66,7 м² | 3/16 | 234 454 | 3 515 | 134 м |
| Минск Макаенка ул. 12 л· realt.by | 71,5 м² | 3/25 | 224 261 | 3 137 | 157 м |
Медиана аналогов — 3 563 $/м²; у объекта — 3 967 $/м² (+11,3%).
04История цены квартиры
Других публикаций этой квартиры в архиве нет: это первое объявление.
06Рынок города
- 44% объявлений снимают за 30 дней, 75,2% — за 90; медиана срока — 28 дн. (Беларусь).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,7 мес.; дешевле на 3–8% — 2,6 мес.; по рынку ±3% — 2,8 мес.; дороже на 3–8% — 3 мес.; дороже на 8%+ — 4,6 мес. (медиана, города Беларуси, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 3 347 объявлениях; 77,6% изменений — снижения, медиана снижения −2,1%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.