Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-3800481-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Витебск, ул. Правды, 61/4
- Комнат
- 3
- Площадь
- 63.3 м²
- Жилая
- 45.6 м²
- Кухня
- 6 м²
- Этаж
- 4 из 5
- Год постройки
- 1970
Объявление realt.by № 3800481 от 16.07.2025 · https://realt.by/sale-flats/object/3800481/
01Ключевые выводы
- 1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 35% (середина 70 000 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 69 500 $ (±9%).
- 3Цена за м² на 38,7% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (1 172 $/м²).
- 4При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в городах Беларуси продаются медианно за 2,7 мес.; 1,2% снижают цену (медиана −1,9%). По рынку — 2,8 мес.
- 5Аренда похожих квартир рядом — около 320 $ в месяц (290–420 $): доходность 8,4% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 6По Беларуси 44% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 75,2% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 3 объявлениям о продаже в этом доме и 123 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 63,3 м²: 69 500 $ (диапазон 63 500–76 000 $, ±9% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 3-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 63.3 м² | 4 из 5 | 45 500 | 719 | — |
| Московский пр, 74к3, Витебск, Витебская область· Куфар | 63 м² | 1/5 | 57 085 | 906 | 315 м |
| Московский пр, 84, Витебск, Витебская область· Куфар | 64 м² | 1/9 | 80 000 | 1 250 | 453 м |
| Московский пр, 84, Витебск, Витебская область· Куфар | 64 м² | 1/9 | 80 000 | 1 250 | 466 м |
| г. Витебск, пр-т Московский, 84· realt.by | 62,32 м² | 7/9 | 76 113 | 1 221 | 469 м |
| г. Витебск, пр-т Московский, 39· realt.by | 64,5 м² | 1/9 | 66 540 | 1 032 | 507 м |
| г. Витебск, ул. Смоленская, 1· realt.by | 64,4 м² | 9/9 | 118 821 | 1 845 | 547 м |
| Смоленская ул, 3, Витебск, Витебская область· Куфар | 62 м² | 1/5 | 55 000 | 887 | 559 м |
| г. Витебск, пр-т Московский, 35· realt.by | 75,3 м² | 8/9 | 66 000 | 876 | 585 м |
| Смоленская ул, 5к1, Витебск, Витебская область· Куфар | 64,3 м² | 1/9 | 61 800 | 961 | 597 м |
| Смоленская ул, 7к1, Витебск, Витебская область· Куфар | 64 м² | 1/9 | 75 000 | 1 172 | 639 м |
Медиана аналогов — 1 172 $/м²; у объекта — 719 $/м² (−38,7%).
04История цены квартиры
Других публикаций этой квартиры в архиве нет: это первое объявление.
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 16.07.2025 · этот отчёт | realt.by | 45 500 $ |
05Дом
Цена м² по годам
- Этот дом
- Дома в радиусе 1 км
- Город
Этажи относительно дома в целом: второй–третий −5,2%, средние +5,2%.
06Расположение и сдача в аренду
07Рынок города
- 44% объявлений снимают за 30 дней, 75,2% — за 90; медиана срока — 28 дн. (Беларусь).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,7 мес.; дешевле на 3–8% — 2,6 мес.; по рынку ±3% — 2,8 мес.; дороже на 3–8% — 3 мес.; дороже на 8%+ — 4,6 мес. (медиана, города Беларуси, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 3 347 объявлениях; 77,6% изменений — снижения, медиана снижения −2,1%.
08Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.