Realtby · аналитика недвижимости

Отчёт о квартире

Рыночная позиция, история цены и аналоги

№: R-3726937-20261027
Дата: 27.10.2026
Подготовил
Для

Объект

г. Гомель, ул. Героевподпольщиков, 21

Комнат: 2
Площадь: 47.21 м²
Жилая: 29.32 м²
Кухня: 6.84 м²
Этаж: 9 из 9
Год постройки: 1986
Ремонт: Удовлетворительный
Балкон: Балкон

Объявление realt.by № 3726937 от 03.07.2025 · https://realt.by/sale-flats/object/3726937/

Цена предложения

37 500 $

794 $/м²

Рыночный диапазон

48–58тыс. $

середина 52 500 $ · по аналогам

Позиция к рынку

−28,6%

ниже рынка

Ориентир для переговоров

торг 1–3%

цена уже ниже аналогов; первое предложение ≈ 37 000 $

01Ключевые выводы

1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 28,6% (середина 52 500 $).
2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 54 500 $ (±9%).
3Цена за м² на 31,1% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (1 153 $/м²).
4Квартиру выставляли 3 раза с 19.12.2018; цена изменилась на +87,5% (20 000 $ → 37 500 $).
5При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в городах Беларуси продаются медианно за 2,7 мес.; 1,2% снижают цену (медиана −1,9%). По рынку — 2,8 мес.
6Аренда похожих квартир рядом — около 240 $ в месяц (220–250 $): доходность 7,7% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
7По Беларуси 44% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 75,2% — за 90.

02Оценка рыночной стоимости

на 28,6% дешевле похожих квартир рядом

37 500 $

48 000 $52 500 $57 500 $

Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.

Оценка по архиву построена по 3 объявлениям о продаже в этом доме и 77 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 47,21 м²: 54 500 $ (диапазон 49 500–59 000 $, ±9% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).

03Аналоги в продаже сейчас

Те же 2-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.

Адрес	Площадь	Этаж	Цена, $	$/м²	До объекта
Объект оценки	47.21 м²	9 из 9	37 500	794	—
г. Гомель, ул. Сухого, 4· realt.by	46,08 м²	4/9	56 609	1 228	245 м
Маневича ул, 24, Гомель, Гомельская область· Куфар	46,9 м²	3/9	65 000	1 386	509 м
Народного Ополчения ул, 2, Гомель, Гомельская область· Куфар	46,8 м²	9/9	50 500	1 079	634 м
г. Гомель, ул. Советская, 135· realt.by	44,2 м²	5/5	50 968	1 153	956 м
Мира ул, агрогородок Мичуринская, Красненский сельсовет, Гомельский район, Гомельская область· Куфар	47 м²	5/5	43 000	915	964 м
Советская ул, 137, Гомель, Гомельская область· Куфар	44,57 м²	2/5	44 000	987	975 м
г. Гомель, ул. Ефремова 10, 2· realt.by	50,7 м²	2/9	60 000	1 183	1037 м
Фадеева ул, Гомель, Гомельская область· Куфар	55,2 м²	2/12	56 065	1 016	1205 м
г. Гомель, ул. Ефремова, 7· realt.by	46,67 м²	4/9	62 000	1 328	1222 м
г. Гомель, ул. Богдановича, 20· realt.by	51,5 м²	9/9	52 000	1 010	1277 м

Медиана аналогов — 1 153 $/м²; у объекта — 794 $/м² (−31,1%).

04История цены квартиры

Публикации на realt.by

Дата	Площадка	Цена
19.12.2018	realt.by	20 000 $
20.04.2021	realt.by	24 500 $
03.07.2025 · этот отчёт	realt.by	37 500 $

05Дом

Цена м² в доме с 2024

794 $

дома в радиусе 1 км ≈ 833 $

Город за тот же срок

≈ 895 $/м²

Дом

1986 г., 9 эт.

≈ 11 квартир в архиве

Цена м² по годам

Этот дом
Дома в радиусе 1 км
Город

Этажи относительно дома в целом: первый −2,4%, средние +17,9%, последний −3%.

06Рынок города

44% объявлений снимают за 30 дней, 75,2% — за 90; медиана срока — 28 дн. (Беларусь).
Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,7 мес.; дешевле на 3–8% — 2,6 мес.; по рынку ±3% — 2,8 мес.; дороже на 3–8% — 3 мес.; дороже на 8%+ — 4,6 мес. (медиана, города Беларуси, перевыставления склеены).
За 3 недели цену меняли в 3 347 объявлениях; 77,6% изменений — снижения, медиана снижения −2,1%.

07Методика и ограничения

Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.