Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-3610003-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
Минск Толбухина ул. 9 А
- Комнат
- 4
- Площадь
- 131.6 м²
- Жилая
- 77.7 м²
- Этаж
- 14 из 19
- Год постройки
- 2015
- Тип дома
- Каркасно-блочный
- Ремонт
- Отличный
- Балкон
- Балкон
Объявление realt.by № 3610003 от 20.10.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/3610003/
01Ключевые выводы
- 1Цена выше похожих квартир в продаже рядом на 9,6% (середина 478 500 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 284 000 $ (±13%).
- 3Цена за м² на 9,6% выше медианы 5 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (3 636 $/м²).
- 4В текущем объявлении цену меняли 1 раз.
- 5При такой цене (дороже на 8%+ к похожим) квартиры в городах Беларуси продаются медианно за 4,6 мес.; 2,8% снижают цену (медиана −5,7%). По рынку — 2,8 мес.
- 6Аренда похожих квартир рядом — около 1 300 $ в месяц (1 190–1 680 $): доходность 3% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 7По Беларуси 44% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 75,2% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 5 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 0 объявлениям о продаже в этом доме и 338 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 131,6 м²: 284 000 $ (диапазон 247 000–321 000 $, ±13% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 4-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 131.6 м² | 14 из 19 | 524 542 | 3 986 | — |
| г. Минск, ул. Чорного, 31· realt.by | 146,1 м² | 6/9 | 357 797 | 2 449 | 205 м |
| Независимости пр, 85Б, Минск· Куфар | 157,3 м² | 3/9 | 613 660 | 3 901 | 483 м |
| г. Минск, ул. Беломорская, 23· realt.by | 127,6 м² | 12/20 | 395 000 | 3 096 | 1454 м |
| Беломорская ул, 23, Минск· Куфар | 132,2 м² | 18/20 | 577 642 | 4 369 | 1454 м |
| Беломорская ул, 21, Минск· Куфар | 137,5 м² | 18/24 | 500 000 | 3 636 | 1496 м |
Медиана аналогов — 3 636 $/м²; у объекта — 3 986 $/м² (+9,6%).
04История цены квартиры
Других публикаций этой квартиры в архиве нет: это первое объявление.
06Рынок города
- 44% объявлений снимают за 30 дней, 75,2% — за 90; медиана срока — 28 дн. (Беларусь).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,7 мес.; дешевле на 3–8% — 2,6 мес.; по рынку ±3% — 2,8 мес.; дороже на 3–8% — 3 мес.; дороже на 8%+ — 4,6 мес. (медиана, города Беларуси, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 3 347 объявлениях; 77,6% изменений — снижения, медиана снижения −2,1%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.