Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-3599996-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Орша, ул. Якова Свердлова, 3
- Комнат
- 2
- Площадь
- 51.63 м²
- Жилая
- 32.22 м²
- Кухня
- 7.25 м²
- Этаж
- 5 из 5
- Год постройки
- 1968
Объявление realt.by № 3599996 от 20.02.2025 · https://realt.by/sale-flats/object/3599996/
01Ключевые выводы
- 1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 37,3% (середина 51 000 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 42 500 $ (±11%).
- 3Цена за м² на 37,3% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (989 $/м²).
- 4Квартиру выставляли 2 раза с 09.12.2024; цена не менялась (32 000 $).
- 5При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в городах Беларуси продаются медианно за 2,7 мес.; 1,2% снижают цену (медиана −1,9%). По рынку — 2,8 мес.
- 6Аренда похожих квартир рядом — около 290 $ в месяц (270–300 $): доходность 10,9% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 7По Беларуси 44% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 75,2% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 3 объявлениям о продаже в этом доме и 111 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 51,63 м²: 42 500 $ (диапазон 38 000–47 500 $, ±11% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 2-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 51.63 м² | 5 из 5 | 32 000 | 620 | — |
| г. Орша, ул. Якова Свердлова, 15· realt.by | 45,1 м² | 2/5 | 44 172 | 979 | 262 м |
| г. Орша, ул. Тараса Шевченко, 50· realt.by | 46,4 м² | 5/9 | 45 871 | 989 | 280 м |
| Владимира Ленина ул, 63, Орша, Оршанский район, Витебская область· Куфар | 49 м² | 5/5 | 45 192 | 922 | 299 м |
| Владимира Ленина ул, 54, Орша, Оршанский район, Витебская область· Куфар | 44,3 м² | 1/5 | 50 000 | 1 129 | 396 м |
| Владимира Ленина ул, 77, Орша, Оршанский район, Витебская область· Куфар | 50 м² | 9/9 | 51 000 | 1 020 | 422 м |
| г. Орша, пер. Тараса Шевченко 1й, 36· realt.by | 48,7 м² | 7/9 | 39 415 | 809 | 592 м |
| г. Орша, ул. Пионерская, 17· realt.by | 54,9 м² | 4/7 | 64 220 | 1 170 | 840 м |
| 1 Мая ул, 48, Орша, Оршанский район, Витебская область· Куфар | 45,1 м² | 1/3 | 33 000 | 732 | 907 м |
| Николая Чернышевского ул, 1, Орша, Оршанский район, Витебская область· Куфар | 57,8 м² | 3/10 | 73 496 | 1 272 | 917 м |
| Орша, Оршанский район, Витебская область· Куфар | 42 м² | 2/5 | 37 000 | 881 | 937 м |
Медиана аналогов — 989 $/м²; у объекта — 620 $/м² (−37,3%).
04История цены квартиры
- Публикации на realt.by
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 09.12.2024 | realt.by | 32 000 $ |
| 20.02.2025 · этот отчёт | realt.by | 32 000 $ |
05Дом
Цена м² по годам
- Этот дом
- Дома в радиусе 1 км
- Город
06Рынок города
- 44% объявлений снимают за 30 дней, 75,2% — за 90; медиана срока — 28 дн. (Беларусь).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,7 мес.; дешевле на 3–8% — 2,6 мес.; по рынку ±3% — 2,8 мес.; дороже на 3–8% — 3 мес.; дороже на 8%+ — 4,6 мес. (медиана, города Беларуси, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 3 347 объявлениях; 77,6% изменений — снижения, медиана снижения −2,1%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.