Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-3269716-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Минск, ул. Володарского, 18
- Комнат
- 4
- Площадь
- 95.6 м²
- Кухня
- 14 м²
- Этаж
- 3 из 4
- Год постройки
- 1953
Объявление realt.by № 3269716 от 19.06.2024 · https://realt.by/sale-flats/object/3269716/
01Ключевые выводы
- 1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 39,3% (середина 291 500 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 289 500 $ (±11%).
- 3Цена за м² на 40,3% ниже медианы 6 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (3 100 $/м²).
- 4Квартиру выставляли 3 раза с 19.06.2024; цена изменилась на +97,9% (176 860 $ → 350 000 $).
- 5При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 2,9 мес.; 7% снижают цену (медиана −3,3%). По рынку — 2,3 мес.
- 6Аренда похожих квартир рядом — около 1 020 $ в месяц (840–1 750 $): доходность 6,9% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 7В этом доме при повторной публикации цену в среднем меняют на +13,3% (3 квартир за год).
- 8В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 6 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 5 объявлениям о продаже в этом доме и 334 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 95,6 м²: 289 500 $ (диапазон 257 500–321 000 $, ±11% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 4-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 95.6 м² | 3 из 4 | 176 860 | 1 850 | — |
| г. Минск, ул. Володарского, 18· realt.by | 95,6 м² | 3/4 | 350 000 | 3 661 | 0 м |
| Независимости пр, 13, Минск· Куфар | 100 м² | 5/5 | 310 000 | 3 100 | 151 м |
| г. Минск, пр-т Независимости, 22· realt.by | 96,7 м² | 3/5 | 358 138 | 3 704 | 728 м |
| Минск Свердлова ул. 19 -· realt.by | 107 м² | 4/4 | 215 000 | 2 009 | 824 м |
| г. Минск, ул. Толстого, 4· realt.by | 83,8 м² | 2/12 | 169 385 | 2 021 | 968 м |
| Казарменный переулок, 4, Минск· Куфар | 105,7 м² | 4/13 | 317 100 | 3 000 | 1323 м |
Медиана аналогов — 3 100 $/м²; у объекта — 1 850 $/м² (−40,3%).
04История цены квартиры
- Публикации на realt.by
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 19.06.2024 · этот отчёт | realt.by | 176 860 $ |
| 16.05.2026 | realt.by | 298 500 $ |
| 25.10.2026 | realt.by | 350 000 $ |
05Дом
Цена м² по годам
- Этот дом
- Дома в радиусе 1 км
- Город
Этажи относительно дома в целом: первый +44,8%, второй–третий −8,7%, последний −0,7%.
06Рынок города
- 47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.