Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-3187102-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Минск, ул. Маркса, 36
- Комнат
- 2
- Площадь
- 56.8 м²
- Жилая
- 38.7 м²
- Кухня
- 7.2 м²
- Этаж
- 2 из 5
- Год постройки
- 1953
- Ремонт
- Отличный
Объявление realt.by № 3187102 от 28.04.2026 · https://realt.by/sale-flats/object/3187102/
01Ключевые выводы
- 1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 29,3% (середина 237 000 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 204 000 $ (±11%).
- 3Цена за м² на 30% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (4 214 $/м²).
- 4Квартиру выставляли 4 раза с 14.10.2019; цена изменилась на +8,1% (155 000 $ → 167 500 $).
- 5При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 2,9 мес.; 7% снижают цену (медиана −3,3%). По рынку — 2,3 мес.
- 6Аренда похожих квартир рядом — около 700 $ в месяц (510–930 $): доходность 5% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 7В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 7 объявлениям о продаже в этом доме и 303 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 56,8 м²: 204 000 $ (диапазон 181 500–226 500 $, ±11% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 2-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 56.8 м² | 2 из 5 | 167 500 | 2 949 | — |
| г. Минск, ул. Маркса, 30· realt.by | 50,3 м² | 4/5 | 230 000 | 4 573 | 126 м |
| Независимости пр, 23, Минск· Куфар | 59,4 м² | 5/5 | 261 638 | 4 405 | 226 м |
| Независимости пр, 23, Минск· Куфар | 58,3 м² | 2/5 | 280 666 | 4 814 | 226 м |
| г. Минск, пр-т Независимости, 18· realt.by | 65 м² | 5/6 | 244 432 | 3 760 | 305 м |
| г. Минск, ул. Кирова, 23· realt.by | 64,2 м² | 3/3 | 264 802 | 4 125 | 313 м |
| Независимости пр, 18, Минск· Куфар | 62,4 м² | 4/5 | 245 000 | 3 926 | 328 м |
| г. Минск, ул. Ленина, 4· realt.by | 58 м² | 5/5 | 244 432 | 4 214 | 396 м |
| Ленина ул, 4, Минск· Куфар | 55,6 м² | 5/5 | 304 111 | 5 470 | 396 м |
| Независимости пр, 18, Минск· Куфар | 61,5 м² | 5/6 | 225 000 | 3 659 | 409 м |
| г. Минск, ул. Купалы, 17· realt.by | 63 м² | 5/7 | 199 000 | 3 159 | 488 м |
Медиана аналогов — 4 214 $/м²; у объекта — 2 949 $/м² (−30%).
04История цены квартиры
- Публикации на realt.by
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 14.10.2019 | realt.by | 155 000 $ |
| 04.12.2022 | realt.by | 167 500 $ |
| 03.11.2023 | realt.by | 167 500 $ |
| 28.04.2026 · этот отчёт | realt.by | 167 500 $ |
05Дом
Цена м² по годам
- Этот дом
- Дома в радиусе 1 км
- Город
Этажи относительно дома в целом: второй–третий +5,1%, средние −7,1%, последний −23,7%.
06Расположение и сдача в аренду
07Рынок города
- 47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.
08Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.