Realtby · аналитика недвижимости

Отчёт о квартире

Рыночная позиция, история цены и аналоги

№: R-2931441-20261027
Дата: 27.10.2026
Подготовил
Для

Объект

г. Минск, пер. Войсковый, 15

Комнат: 2
Площадь: 47.6 м²
Жилая: 35.7 м²
Кухня: 8.3 м²
Этаж: 2 из 4
Год постройки: 1956

Объявление realt.by № 2931441 от 27.10.2023 · https://realt.by/sale-flats/object/2931441/

Цена предложения

104 900 $

2 204 $/м²

Рыночный диапазон

155–188тыс. $

середина 168 500 $ · по аналогам

Позиция к рынку

−37,7%

ниже рынка

Ориентир для переговоров

торг 1–3%

цена уже ниже аналогов; первое предложение ≈ 103 000 $

01Ключевые выводы

1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 37,7% (середина 168 500 $).
2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 143 500 $ (±11%).
3Цена за м² на 38,1% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (3 562 $/м²).
4Квартиру выставляли 2 раза с 09.09.2019; цена изменилась на −18,7% (129 000 $ → 104 900 $).
5При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 2,9 мес.; 7% снижают цену (медиана −3,3%). По рынку — 2,3 мес.
6Аренда похожих квартир рядом — около 600 $ в месяц (550–750 $): доходность 6,9% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
7В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.

02Оценка рыночной стоимости

на 37,7% дешевле похожих квартир рядом

104 900 $

154 500 $168 500 $187 500 $

Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.

Оценка по архиву построена по 2 объявлениям о продаже в этом доме и 466 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 47,6 м²: 143 500 $ (диапазон 128 000–159 500 $, ±11% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).

03Аналоги в продаже сейчас

Те же 2-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.

Адрес	Площадь	Этаж	Цена, $	$/м²	До объекта
Объект оценки	47.6 м²	2 из 4	104 900	2 204	—
г. Минск, ул. Румянцева, 14· realt.by	55,4 м²	5/5	193 680	3 496	123 м
г. Минск, пр-т Независимости, 40· realt.by	52,5 м²	2/5	214 067	4 077	287 м
г. Минск, пр-т Независимости, 42· realt.by	47,7 м²	6/8	169 894	3 562	318 м
Независимости пр, 39, Минск· Куфар	51,7 м²	3/8	191 301	3 700	388 м
г. Минск, пр-т Независимости, 39· realt.by	56,4 м²	4/5	226 979	4 024	399 м
Независимости пр, 39Нк3, Минск· Куфар	56,5 м²	2/6	228 338	4 041	404 м
Независимости пр, 44, Минск· Куфар	56,7 м²	3/7	179 069	3 158	411 м
г. Минск, ул. Берестянская, 5· realt.by	42 м²	1/4	118 926	2 832	423 м
г. Минск, ул. Краснозвездная, 5· realt.by	40,5 м²	1/4	142 711	3 524	430 м
г. Минск, ул. Берестянская, 6· realt.by	38,7 м²	1/4	115 900	2 995	463 м

Медиана аналогов — 3 562 $/м²; у объекта — 2 204 $/м² (−38,1%).

04История цены квартиры

Публикации на realt.by

Дата	Площадка	Цена
09.09.2019	realt.by	129 000 $
27.10.2023 · этот отчёт	realt.by	104 900 $

05Дом

Дом

1956 г., 4 эт.

≈ 11 квартир в архиве

Цена м² по годам

Этот дом
Дома в радиусе 1 км
Город

06Рынок города

47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.

07Методика и ограничения

Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.