Realtby · аналитика недвижимости

Отчёт о квартире

Рыночная позиция, история цены и аналоги

№: R-2887912-20261027
Дата: 27.10.2026
Подготовил
Для

Объект

г. Витебск, ул. Чкалова, 39

Комнат: 3
Площадь: 71.6 м²
Жилая: 41.7 м²
Кухня: 8.1 м²
Этаж: 7 из 10
Год постройки: 1991

Объявление realt.by № 2887912 от 24.10.2022 · https://realt.by/sale-flats/object/2887912/

Цена предложения

65 000 $

908 $/м²

Рыночный диапазон

70–108тыс. $

середина 74 000 $ · по аналогам

Позиция к рынку

−12,2%

ниже рынка

Ориентир для переговоров

торг 1–3%

цена уже ниже аналогов; первое предложение ≈ 63 500 $

01Ключевые выводы

1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 12,2% (середина 74 000 $).
2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 76 500 $ (±9%).
3Цена за м² на 14,6% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (1 063 $/м²).
4Эта же квартира продаётся на Куфаре за 93 000 $ — дороже на 28 000 $.
5При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в городах Беларуси продаются медианно за 2,7 мес.; 1,2% снижают цену (медиана −1,9%). По рынку — 2,8 мес.
6Аренда похожих квартир рядом — около 350 $ в месяц (330–500 $): доходность 6,5% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
7По Беларуси 44% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 75,2% — за 90.

02Оценка рыночной стоимости

на 12,2% дешевле похожих квартир рядом

65 000 $

74 000 $108 000 $

Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.

Оценка по архиву построена по 3 объявлениям о продаже в этом доме и 155 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 71,6 м²: 76 500 $ (диапазон 69 500–83 000 $, ±9% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).

03Аналоги в продаже сейчас

Те же 3-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.

Адрес	Площадь	Этаж	Цена, $	$/м²	До объекта
Объект оценки	71.6 м²	7 из 10	65 000	908	—
Чкалова ул, 43к2, Витебск, Витебская область· Куфар	72,7 м²	8/8	69 000	949	206 м
г. Витебск, ул. Чкалова, 56· realt.by	68,4 м²	3/10	66 259	969	470 м
Чкалова ул, 40, Витебск, Витебская область· Куфар	84,7 м²	2/9	90 000	1 063	534 м
г. Витебск, ул. Воиновинтернационалистов, 20· realt.by	65,5 м²	11/14	110 000	1 679	541 м
Воинов-Интернационалистов ул, 26, Витебск, Витебская область· Куфар	70 м²	9/10	150 000	2 143	581 м
г. Витебск, ул. Воиновинтернационалистов 18, 4· realt.by	67,91 м²	9/10	68 637	1 011	651 м
г. Витебск, ул. Чкалова 38, 2· realt.by	71 м²	6/9	70 336	991	685 м
г. Витебск, ул. Воиновинтернационалистов, 29· realt.by	69 м²	8/8	111 451	1 615	710 м
Воинов-Интернационалистов ул, Витебск, Витебская область· Куфар	71 м²	3/9	83 993	1 183	765 м
г. Витебск, ул. Чкалова, 36· realt.by	81 м²	7/9	71 750	886	788 м

Медиана аналогов — 1 063 $/м²; у объекта — 908 $/м² (−14,6%).

04История цены квартиры

Публикации на realt.by
Эта же квартира на Куфаре

Дата	Площадка	Цена
24.10.2022 · этот отчёт	realt.by	65 000 $
16.10.2026 — сейчас	Куфар	93 000 $

05Дом

Дом

1991 г., 10 эт.

≈ 13 квартир в архиве

Цена м² по годам

Этот дом
Дома в радиусе 1 км
Город

Этажи относительно дома в целом: первый −2,3%, второй–третий +10,2%, средние −2,3%.

06Рынок города

44% объявлений снимают за 30 дней, 75,2% — за 90; медиана срока — 28 дн. (Беларусь).
Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,7 мес.; дешевле на 3–8% — 2,6 мес.; по рынку ±3% — 2,8 мес.; дороже на 3–8% — 3 мес.; дороже на 8%+ — 4,6 мес. (медиана, города Беларуси, перевыставления склеены).
За 3 недели цену меняли в 3 347 объявлениях; 77,6% изменений — снижения, медиана снижения −2,1%.

07Методика и ограничения

Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.