Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-2886063-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Минск, пр-т Независимости, 23
- Комнат
- 3
- Площадь
- 97 м²
- Жилая
- 52.7 м²
- Кухня
- 9.1 м²
- Этаж
- 3 из 5
- Год постройки
- 1955
- Ремонт
- Отличный
- Балкон
- Балкон
Объявление realt.by № 2886063 от 21.10.2022 · https://realt.by/sale-flats/object/2886063/
01Ключевые выводы
- 1Цена выше похожих квартир в продаже рядом на 21,5% (середина 329 000 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 257 500 $ (±11%).
- 3Цена за м² на 21,4% выше медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (3 394 $/м²).
- 4В текущем объявлении цену меняли 1 раз.
- 5При такой цене (дороже на 8%+ к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 3,4 мес.; 24% снижают цену (медиана −10,7%). По рынку — 2,3 мес.
- 6Аренда похожих квартир рядом — около 1 000 $ в месяц (800–1 360 $): доходность 3% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 7В этом доме при повторной публикации цену в среднем меняют на 0% (7 квартир за год).
- 8В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 25 объявлениям о продаже в этом доме и 359 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 97 м²: 257 500 $ (диапазон 229 500–286 000 $, ±11% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 3-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 97 м² | 3 из 5 | 399 877 | 4 122 | — |
| Карла Маркса ул, 39, Минск· Куфар | 94,1 м² | 4/5 | 324 159 | 3 445 | 212 м |
| г. Минск, ул. Маркса, 39· realt.by | 95,6 м² | 4/5 | 324 158 | 3 391 | 215 м |
| Карла Маркса ул, 21, Минск· Куфар | 92,5 м² | 4/4 | 500 000 | 5 405 | 488 м |
| г. Минск, ул. Городской Вал, 10· realt.by | 89,3 м² | 2/5 | 319 401 | 3 577 | 508 м |
| Независимости пр, 12, Минск· Куфар | 91,4 м² | 5/5 | 310 222 | 3 394 | 551 м |
| г. Минск, ул. Купалы, 7· realt.by | 101,3 м² | 5/9 | 339 449 | 3 351 | 724 м |
| г. Минск, ул. Октябрьская, 6· realt.by | 82,55 м² | 4/4 | 190 282 | 2 305 | 1022 м |
| Сторожовская ул, 6, Минск· Куфар | 115 м² | 8/23 | 1 905 | 17 | 1036 м |
| г. Минск, ул. Мясникова, 35· realt.by | 89,49 м² | 5/5 | 311 411 | 3 480 | 1067 м |
| Ульяновская ул, 32, Минск· Куфар | 86 м² | 3/5 | 254 842 | 2 963 | 1074 м |
Медиана аналогов — 3 394 $/м²; у объекта — 4 122 $/м² (+21,4%).
04История цены квартиры
- Публикации на realt.by
- Изменения цены в объявлении
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 21.10.2022 · этот отчёт | realt.by | 399 877 $ |
05Дом
Цена м² по годам
- Этот дом
- Дома в радиусе 1 км
- Город
Этажи относительно дома в целом: второй–третий +31,4%, средние −1%, последний −31,1%.
06Рынок города
- 47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.