Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-2864122-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Гомель, ул. Богданова, 3
- Комнат
- 2
- Площадь
- 46.69 м²
- Жилая
- 29.11 м²
- Кухня
- 6 м²
- Этаж
- 8 из 9
- Год постройки
- 1977
Объявление realt.by № 2864122 от 30.09.2022 · https://realt.by/sale-flats/object/2864122/
01Ключевые выводы
- 1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 49,1% (середина 53 000 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 54 500 $ (±9%).
- 3Цена за м² на 50% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (1 155 $/м²).
- 4Эта же квартира продаётся на Куфаре за 50 289 $ — дороже на 23 289 $.
- 5При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в городах Беларуси продаются медианно за 2,7 мес.; 1,2% снижают цену (медиана −1,9%). По рынку — 2,8 мес.
- 6Аренда похожих квартир рядом — около 250 $ в месяц (240–250 $): доходность 11,1% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 7По Беларуси 44% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 75,2% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 11 объявлениям о продаже в этом доме и 159 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 46,69 м²: 54 500 $ (диапазон 49 500–59 500 $, ±9% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 2-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 46.69 м² | 8 из 9 | 27 000 | 578 | — |
| Богданова ул, 3, Гомель, Гомельская область· Куфар | 46,6 м² | 1/9 | 57 000 | 1 223 | 16 м |
| Богданова ул, 3, Гомель, Гомельская область· Куфар | 47 м² | 6/9 | 63 541 | 1 352 | 33 м |
| Богданова ул, 3, Гомель, Гомельская область· Куфар | 46,5 м² | 8/9 | 50 289 | 1 081 | 78 м |
| г. Гомель, ул. Дворникова, 10· realt.by | 45,82 м² | 3/5 | 51 000 | 1 113 | 178 м |
| Дворникова ул, 8, Гомель, Гомельская область· Куфар | 46 м² | 1/5 | 39 076 | 849 | 190 м |
| г. Гомель, ул. Горбатова, 27· realt.by | 50,1 м² | 3/5 | 58 000 | 1 158 | 237 м |
| г. Гомель, пр-т Космонавтов, 21· realt.by | 42 м² | 3/4 | 47 299 | 1 126 | 307 м |
| Дворникова ул, 22, Гомель, Гомельская область· Куфар | 49,8 м² | 2/5 | 57 500 | 1 155 | 330 м |
| г. Гомель, ул. Горбатова, 33· realt.by | 47,1 м² | 3/5 | 56 507 | 1 200 | 398 м |
| Космонавтов пр, 24, Гомель, Гомельская область· Куфар | 49,46 м² | 1/5 | 50 968 | 1 030 | 404 м |
Медиана аналогов — 1 155 $/м²; у объекта — 578 $/м² (−50%).
04История цены квартиры
- Публикации на realt.by
- Эта же квартира на Куфаре
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 30.09.2022 · этот отчёт | realt.by | 27 000 $ |
| 16.10.2026 — сейчас | Куфар | 50 289 $ |
05Дом
Цена м² по годам
- Этот дом
- Дома в радиусе 1 км
- Город
Этажи относительно дома в целом: первый −13%, второй–третий +3,2%, средние +1,9%.
06Рынок города
- 44% объявлений снимают за 30 дней, 75,2% — за 90; медиана срока — 28 дн. (Беларусь).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,7 мес.; дешевле на 3–8% — 2,6 мес.; по рынку ±3% — 2,8 мес.; дороже на 3–8% — 3 мес.; дороже на 8%+ — 4,6 мес. (медиана, города Беларуси, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 3 347 объявлениях; 77,6% изменений — снижения, медиана снижения −2,1%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.