Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-2738961-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Минск, ул. Ленинградская, 3
- Комнат
- 3
- Площадь
- 62.3 м²
- Жилая
- 44.4 м²
- Кухня
- 6 м²
- Этаж
- 4 из 4
- Год постройки
- 1948
Объявление realt.by № 2738961 от 14.10.2022 · https://realt.by/sale-flats/object/2738961/
01Ключевые выводы
- 1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 55,7% (середина 200 500 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 191 500 $ (±11%).
- 3Цена за м² на 56,6% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (3 286 $/м²).
- 4Квартиру выставляли 2 раза с 10.11.2020; цена изменилась на −4,4% (93 000 $ → 88 900 $).
- 5Эта же квартира продаётся на Куфаре за 178 389 $ — дороже на 89 489 $.
- 6При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 2,9 мес.; 7% снижают цену (медиана −3,3%). По рынку — 2,3 мес.
- 7Аренда похожих квартир рядом — около 900 $ в месяц (620–990 $): доходность 12,1% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 8В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 6 объявлениям о продаже в этом доме и 203 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 62,3 м²: 191 500 $ (диапазон 170 500–212 500 $, ±11% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 3-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 62.3 м² | 4 из 4 | 88 900 | 1 427 | — |
| г. Минск, пр-т Независимости, 13· realt.by | 63,6 м² | 5/5 | 316 004 | 4 969 | 485 м |
| г. Минск, пр-т Независимости, 16· realt.by | 74,5 м² | 3/5 | 220 829 | 2 964 | 649 м |
| г. Минск, ул. Московская, 8· realt.by | 58,1 м² | 2/4 | 179 000 | 3 081 | 724 м |
| г. Минск, ул. Кирова, 19· realt.by | 60,2 м² | 2/4 | 199 000 | 3 306 | 744 м |
| г. Минск, ул. Ленина, 8· realt.by | 68,8 м² | 4/5 | 250 424 | 3 640 | 997 м |
| г. Минск, ул. Могилевская, 16· realt.by | 62,3 м² | 12/12 | 230 000 | 3 692 | 1057 м |
| г. Минск, ул. Немига, 12· realt.by | 66,8 м² | 8/12 | 219 500 | 3 286 | 1061 м |
| Минск Короля ул. 9 а· realt.by | 63,6 м² | 1/5 | 200 475 | 3 152 | 1090 м |
| г. Минск, ул. Могилевская, 10· realt.by | 70,6 м² | 5/16 | 180 088 | 2 551 | 1148 м |
| Жуковского ул, 6к2, Минск· Куфар | 65,4 м² | 8/9 | 140 000 | 2 141 | 1194 м |
Медиана аналогов — 3 286 $/м²; у объекта — 1 427 $/м² (−56,6%).
04История цены квартиры
- Публикации на realt.by
- Эта же квартира на Куфаре
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 10.11.2020 | realt.by | 93 000 $ |
| 14.10.2022 · этот отчёт | realt.by | 88 900 $ |
| 16.10.2026 — сейчас | Куфар | 178 389 $ |
05Дом
Цена м² по годам
- Этот дом
- Дома в радиусе 1 км
- Город
Этажи относительно дома в целом: второй–третий +12,2%, последний −24%.
06Рынок города
- 47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.
07Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.