Отчёт о квартире
Рыночная позиция, история цены и аналоги
- №
- R-1370339-20261027
- Дата
- 27.10.2026
- Подготовил
- Для
г. Минск, ул. Маркса, 36
- Комнат
- 3
- Площадь
- 88.47 м²
- Жилая
- 60.45 м²
- Кухня
- 12.18 м²
- Этаж
- 4 из 5
- Год постройки
- 1953
Объявление realt.by № 1370339 от 21.07.2021 · https://realt.by/sale-flats/object/1370339/
01Ключевые выводы
- 1Цена ниже похожих квартир в продаже рядом на 27,9% (середина 298 000 $).
- 2Оценка по архиву объявлений дома и района за 3 года, приведённая к текущему месяцу, — 295 500 $ (±11%).
- 3Цена за м² на 28,3% ниже медианы 10 похожих квартир в продаже в радиусе 1,5 км (3 388 $/м²).
- 4Квартиру выставляли 6 раз с 16.10.2007; цена изменилась на −21% (315 000 $ → 248 902 $).
- 5При такой цене (дешевле на 8%+ к похожим) квартиры в Минске продаются медианно за 2,9 мес.; 7% снижают цену (медиана −3,3%). По рынку — 2,3 мес.
- 6Аренда похожих квартир рядом — около 900 $ в месяц (650–1 100 $): доходность 5% годовых до расходов при медиане по Минску 5,9%.
- 7В Минске 47,4% объявлений снимают с продажи за 30 дней, 78,6% — за 90.
02Оценка рыночной стоимости
Рыночный диапазон — по 10 похожим квартирам, которые продаются сейчас в радиусе 1,5 км (раздел 3): их цена за м² (средняя половина и медиана), умноженная на площадь объекта. При быстром росте цен это точнее оценки по архиву, которая опирается на объявления последних трёх лет.
Оценка по архиву построена по 7 объявлениям о продаже в этом доме и 303 в домах в радиусе 700 м за последние 3 года. Цены каждого объявления приведены к уровню 10.2026 по индексу цены м² города, затем взята медиана цены м² и умножена на площадь 88,47 м²: 295 500 $ (диапазон 263 000–328 000 $, ±11% — типичная ошибка модели для домов этого возраста).
03Аналоги в продаже сейчас
Те же 3-комнатные квартиры площадью ±20% в радиусе 1,5 км, realt.by и Куфар на 27.10.2026.
| Адрес | Площадь | Этаж | Цена, $ | $/м² | До объекта |
|---|---|---|---|---|---|
| Объект оценки | 88.47 м² | 4 из 5 | 215 000 | 2 430 | — |
| Карла Маркса ул, 39, Минск· Куфар | 94,1 м² | 4/5 | 324 159 | 3 445 | 44 м |
| г. Минск, ул. Маркса, 39· realt.by | 95,6 м² | 4/5 | 323 873 | 3 388 | 46 м |
| г. Минск, ул. Купалы, 7· realt.by | 101,3 м² | 5/9 | 339 150 | 3 348 | 501 м |
| г. Минск, пр-т Независимости, 16· realt.by | 74,5 м² | 3/5 | 220 634 | 2 962 | 514 м |
| Карла Маркса ул, 21, Минск· Куфар | 92,5 м² | 4/4 | 500 000 | 5 405 | 546 м |
| Независимости пр, 12, Минск· Куфар | 91,4 м² | 5/5 | 310 222 | 3 394 | 657 м |
| г. Минск, ул. Городской Вал, 10· realt.by | 89,3 м² | 2/5 | 319 120 | 3 574 | 735 м |
| Минск Красноармейская ул. 24 а· realt.by | 74,1 м² | 2/4 | 220 549 | 2 976 | 828 м |
| г. Минск, ул. Октябрьская, 6· realt.by | 82,55 м² | 4/4 | 190 114 | 2 303 | 830 м |
| Белорусская ул, 15, Минск· Куфар | 82,1 м² | — | 179 000 | 2 180 | 1002 м |
Медиана аналогов — 3 388 $/м²; у объекта — 2 430 $/м² (−28,3%).
04История цены квартиры
- Публикации на realt.by
| Дата | Площадка | Цена |
|---|---|---|
| 16.10.2007 | realt.by | 315 000 $ |
| 09.11.2007 | realt.by | 315 000 $ |
| 29.04.2008 | realt.by | 315 000 $ |
| 13.06.2018 | realt.by | 200 000 $ |
| 21.07.2021 · этот отчёт | realt.by | 215 000 $ |
| 07.10.2025 | realt.by | 248 902 $ |
05Дом
Цена м² по годам
- Этот дом
- Дома в радиусе 1 км
- Город
Этажи относительно дома в целом: второй–третий +5,1%, средние −7,1%, последний −23,7%.
06Расположение и сдача в аренду
07Рынок города
- 47,4% объявлений снимают за 30 дней, 78,6% — за 90; медиана срока — 27 дн. (Минск).
- Сколько продаются квартиры по цене к похожим: дешевле на 8%+ — 2,9 мес.; дешевле на 3–8% — 2,5 мес.; по рынку ±3% — 2,3 мес.; дороже на 3–8% — 2,3 мес.; дороже на 8%+ — 3,4 мес. (медиана, Минск, перевыставления склеены).
- За 3 недели цену меняли в 1 956 объявлениях; 79,2% изменений — снижения, медиана снижения −2%.
08Методика и ограничения
Данные: архив объявлений о продаже realt.by с 2006 года и Куфар с октября 2026 года, собранные Realtby (realtby.com). Все цены — цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Одна квартира определяется по дому, площади (до 0,1 м²), этажу и числу комнат; одинаковые квартиры в разных подъездах могут совпасть. Объявление Куфара относится к дому по адресу (улица и номер) и координатам. Оценка — статистический ориентир по объявлениям дома и района с поправкой на динамику цен города, а не заключение оценщика и не основание для сделки. Отчёт сформирован автоматически 27.10.2026.