Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SE9HJO-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
89,3 m²
Białołęcka 327, Warszawa
- Powierzchnia
- 89,3 m²
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- pierwotny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nowe/ogloszenie/bialolecka_327_warszawa-bialole)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% wyższa od mediany 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 000 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 12 311 zł/m²) za 89,3 m² wychodzi ok. 1 099 000 zł — oferta jest o 7% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 17.02.2025 (618 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,3% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Białołęcka: 54 ofert sprzedaży (mediana 11 000 zł/m²), 18 transakcji w rejestrze (mediana 15 081 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 89,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 125 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 311 zł/m², czyli ok. 1 099 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
Ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 89,3 m² | — | 1 026 835 zł | 11 500 | — |
| Białołęcka 327 | 104,6 m² | — | 1 151 040 zł | 11 000 | 0 m |
| ul. Białołęcka 327 | 89,3 m² | 0 | 1 062 551 zł | 11 900 | 0 m |
| Białołęcka 327 | 104,6 m² | — | 1 124 880 zł | 10 750 | 0 m |
| Białołęcka 327 | 89,3 m² | — | 1 133 983 zł | 12 700 | 0 m |
| Białołęcka 327 | 104,6 m² | — | 1 166 736 zł | 11 150 | 0 m |
| Białołęcka 327 | 104,6 m² | — | 1 140 576 zł | 10 900 | 0 m |
| ul. Białołęcka 327 | 89,3 m² | 0 | 1 044 693 zł | 11 700 | 0 m |
| Białołęcka | 89 m² | 0 | 1 160 770 zł | 13 042 | 0 m |
| Białołęcka | 104 m² | 1 | 1 119 648 zł | 10 766 | 0 m |
| Białołęcka | 104 m² | 1 | 1 098 720 zł | 10 565 | 0 m |
| Białołęcka | 89 m² | 0 | 1 044 693 zł | 11 738 | 0 m |
| Białołęcka | 104 m² | 1 | 1 035 936 zł | 9961 | 0 m |
| Białołęcka | 89,3 m² | — | 1 026 835 zł | 11 500 | 0 m |
| Białołęcka | 104 m² | 1 | 1 056 864 zł | 10 162 | 0 m |
| Białołęka | 74 m² | 1 | 907 250 zł | 12 260 | 163 m |
Mediana podobnych — 11 000 zł/m²; to mieszkanie — 11 500 zł/m² (+5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 026 835 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.