Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-AWH5PE-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
8 pokoi, 145 m², parter
Kazimierza Wielkiego, Krowodrza, Kraków
- Pokoje
- 8 pokoi
- Powierzchnia
- 145 m²
- Piętro
- parter z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Krowodrza
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-krowodrza-kazimier) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-krowodrza-kazim)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 62% niższa od mediany 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (23 279 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 586 zł/m²) za 145 m² wychodzi ok. 2 260 000 zł — oferta jest o 43% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 30.09.2026 (28 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 7800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,3% rocznie brutto.
- 7Ulica KAZIMIERZA WIELKIEGO: 16 ofert sprzedaży (mediana 17 980 zł/m²), 29 transakcji w rejestrze (mediana 15 000 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 145 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 163 transakcje w 24 miesiące) mediana to 15 586 zł/m², czyli ok. 2 260 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
8 pokoi, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 145 m² | 0 | 1 290 000 zł | 8897 | — |
| Racławicka | 117,7 m² | — | 2 740 873 zł | 23 279 | 370 m |
| Racławicka | 117 m² | 2 | 2 740 873 zł | 23 426 | 370 m |
| ul. Mazowiecka 21 | 119,2 m² | — | 3 940 000 zł | 33 057 | 436 m |
| Mazowiecka | 141 m² | 0 | 1 950 000 zł | 13 830 | 436 m |
| Chocimska | 119 m² | 0 | 1 550 000 zł | 13 025 | 525 m |
| Fryderyka Chopina | 118 m² | 1 | 2 750 000 zł | 23 305 | 628 m |
| Wrocławska | 153 m² | 10 | 4 490 000 zł | 29 346 | 781 m |
| Aleja Juliusza Słowackiego | 122 m² | 3 | 2 630 000 zł | 21 557 | 924 m |
| Jana Sobieskiego | 155 m² | 1 | 3 914 000 zł | 25 252 | 1,1 km |
| Jana Sobieskiego | 162,5 m² | 1 | 3 914 000 zł | 24 086 | 1,1 km |
| Józefa Friedleina | 120 m² | 3 | 2 016 000 zł | 16 800 | 1,1 km |
| Śląska | 163 m² | 1 | 2 450 000 zł | 15 031 | 1,2 km |
| Józefa Wybickiego | 120 m² | 5 | 3 350 000 zł | 27 917 | 1,2 km |
| Krowoderska | 133,4 m² | — | 1 950 000 zł | 14 623 | 1,2 km |
| Krowoderska | 133 m² | — | 1 950 000 zł | 14 662 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 23 279 zł/m²; to mieszkanie — 8897 zł/m² (−62%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 290 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 290 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.