Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-3X4CIB-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
6 pokoi, 143 m²
Zabielska, Warszawa
- Pokoje
- 6 pokoi
- Powierzchnia
- 143 m²
- Rok budowy
- 2025
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/dom-warszawa-zabielska/ob/38366135) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-dom-warszawa-zabielska-143m2-mzn2) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/dom,na-sprzedaz/26625723.ht)
01Najważniejsze wnioski
- 1Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9828 zł/m²) za 143 m² wychodzi ok. 1 405 000 zł — oferta jest o 15% niżej.
- 2W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 25.11.2024 (702 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 4Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 5Ulica ul. Zabielska: 1 oferta sprzedaży (mediana 12 653 zł/m²), 43 transakcje w rejestrze (mediana 9791 zł/m²).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
03Podobne mieszkania na rynku
6 pokoi, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 143 m² | — | 1 195 000 zł | 8357 | — |
| Wał Miedzeszyński | 136 m² | — | 1 629 000 zł | 11 978 | 504 m |
| Wodniaków | 137,9 m² | 1 | 1 225 000 zł | 8881 | 880 m |
| Masłowiecka | 131,5 m² | 0 | 1 790 000 zł | 13 609 | 1,1 km |
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 195 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 195 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 195 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.