Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-FHPFJV-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
6 pokoi, 115 m², piętro 2/4
Wróbli, Brynów-Osiedle Zgrzebnioka, Katowice
- Pokoje
- 6 pokoi
- Powierzchnia
- 115 m²
- Piętro
- 2 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Brynów-Osiedle Zgrzebnioka
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-brynow-osiedl) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-brynow-osiedle-z) · Nieruchomości-online (katowice.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/2650)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 16% wyższa od mediany 5 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 053 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 193 zł/m²) za 115 m² wychodzi ok. 1 172 000 zł — oferta jest o 25% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 9.03.2026 (233 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 156 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 7Ulica Wróbli: 4 ofert sprzedaży (mediana 11 270 zł/m²), 14 transakcji w rejestrze (mediana 10 969 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 5 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 115 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 49 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 193 zł/m², czyli ok. 1 172 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
6 pokoi, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 115 m² | 2 | 1 470 000 zł | 12 783 | — |
| ul. Wróbli | 116 m² | — | 1 325 000 zł | 11 422 | 0 m |
| Łabędzia | 130 m² | 3 | 1 200 000 zł | 9231 | 372 m |
| Cyranek | 118 m² | 1 | 1 350 000 zł | 11 441 | 461 m |
| Dworska | 95 m² | 3 | 1 050 000 zł | 11 053 | 566 m |
| Dworska | 95,9 m² | — | 1 050 000 zł | 10 955 | 566 m |
Mediana podobnych — 11 053 zł/m²; to mieszkanie — 12 783 zł/m² (+16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 470 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 470 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 470 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 826 zł/m² z 5201 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 156 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.