Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OE_9EC-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
5 pokoi, 97,1 m²
Schillinga 2-4, Kraków
- Pokoje
- 5 pokoi
- Powierzchnia
- 97,1 m²
- Rynek
- pierwotny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nowe/ogloszenie/osiedle_ozon_etap_8_krakow-prad)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% niższa od mediany 62 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 664 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 722 zł/m²) za 97,1 m² wychodzi ok. 1 429 000 zł — oferta jest o 3% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 9.04.2026 (202 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 6Ulica Schillinga 2-4: 86 ofert sprzedaży (mediana 15 858 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 97,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 1103 transakcje w 24 miesiące) mediana to 14 722 zł/m², czyli ok. 1 429 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
5 pokoi, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 97,1 m² | — | 1 392 544 zł | 14 349 | — |
| Schillinga 2-4 | 91,8 m² | — | 1 454 020 zł | 15 841 | 0 m |
| Schillinga 2-4 | 89,3 m² | — | 1 393 889 zł | 15 614 | 0 m |
| Schillinga 2-4 | 91,8 m² | — | 1 437 447 zł | 15 653 | 0 m |
| Schillinga 2-4 | 97,1 m² | — | 1 501 879 zł | 15 474 | 0 m |
| Schillinga 2-4 | 98,8 m² | — | 1 556 512 zł | 15 749 | 0 m |
| Schillinga 2-4 | 82 m² | — | 1 205 250 zł | 14 705 | 0 m |
| Schillinga 2-4 | 83,4 m² | — | 1 242 551 zł | 14 904 | 0 m |
| Schillinga 2-4 | 82 m² | — | 1 191 084 zł | 14 534 | 0 m |
| Schillinga 2-4 | 91,8 m² | — | 1 486 997 zł | 16 204 | 0 m |
| Schillinga 2-4 | 98,8 m² | — | 1 539 719 zł | 15 583 | 0 m |
| Schillinga 2-4 | 98,8 m² | — | 1 565 817 zł | 15 847 | 0 m |
| Schillinga 2-4 | 100 m² | — | 1 748 561 zł | 17 491 | 0 m |
| Schillinga 2-4 | 89,3 m² | — | 1 403 350 zł | 15 712 | 0 m |
| Schillinga 2-4 | 100,1 m² | — | 1 684 313 zł | 16 820 | 0 m |
| Schillinga 2-4 | 83,7 m² | — | 1 362 350 zł | 16 279 | 0 m |
Mediana podobnych — 15 711 zł/m²; to mieszkanie — 14 349 zł/m² (−9%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 392 544 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 377 zł/m² z 21 529 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 056 zł/m²; II kw. 2026 — 15 110 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.