Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-TD8UT7-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
5 pokoi, 85 m², piętro 6
Bokserska, Ursynów, Warszawa
- Pokoje
- 5 pokoi
- Powierzchnia
- 85 m²
- Piętro
- 6
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Ursynów
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-ursynow-bokse) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-ursynow-boksersk)
01Najważniejsze wnioski
- 1To okazja: cena za m² co najmniej 8% niższa od mediany 58 podobnych mieszkań w promieniu 1,5 km. O ile dokładnie —Plan Basic
- 2Porównanie z cenami transakcyjnymi obok —Plan Basic
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 25.10.2026 (3 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 13 800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 12,1% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Bokserska: 290 ofert sprzedaży (mediana 17 542 zł/m²), 72 transakcje w rejestrze (mediana 20 175 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
To mieszkanie jest okazją: jego miejsce w przedziale podobnych ofert pokazujePlan Basic
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 149 transakcji w 24 miesiące) mediana to 19 554 zł/m², czyli ok. 1 662 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
5 pokoi, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 85 m² | 6 | 1 367 781 zł | 16 092 | — |
| Bokserska | 92 m² | 1 | 1 525 671 zł | 16 583 | 0 m |
| Bokserska | 91,1 m² | 2 | 1 449 000 zł | 15 909 | 0 m |
| Bokserska | 85 m² | 5 | 1 359 419 zł | 15 993 | 0 m |
| Bokserska | 85 m² | 1 | 1 412 688 zł | 16 620 | 0 m |
| Bokserska | 77,7 m² | — | 1 323 346 zł | 17 023 | 0 m |
| Bokserska | 85 m² | 4 | 1 350 896 zł | 15 893 | 0 m |
| Bokserska | 85 m² | 2 | 1 334 006 zł | 15 694 | 0 m |
| Bokserska | 92,5 m² | — | 1 525 671 zł | 16 494 | 0 m |
| Bokserska | 85 m² | 0 | 1 330 210 zł | 15 650 | 0 m |
| Bokserska | 82,2 m² | 4 | 1 360 000 zł | 16 553 | 0 m |
| Bokserska | 92,5 m² | 1 | 1 571 442 zł | 16 996 | 0 m |
| Bokserska | 72 m² | 3 | 1 226 841 zł | 17 040 | 0 m |
| Bokserska | 72 m² | 1 | 1 212 365 zł | 16 838 | 0 m |
| Bokserska | 82,2 m² | 4 | 1 490 000 zł | 18 135 | 0 m |
| Bokserska | 72 m² | 4 | 1 234 079 zł | 17 140 | 0 m |
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 367 781 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 367 781 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.