Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JFZ54S-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
5 pokoi, 175,2 m²
Józefińska, Kraków
- Pokoje
- 5 pokoi
- Powierzchnia
- 175,2 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/263802)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 25% niższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (26 565 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 283 zł/m²) za 175,2 m² wychodzi ok. 3 028 000 zł — oferta jest o 16% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 12 000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,1% rocznie brutto.
- 6Ulica JÓZEFIŃSKA: 10 ofert sprzedaży (mediana 20 849 zł/m²), 15 transakcji w rejestrze (mediana 16 710 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 175,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 102 transakcje w 24 miesiące) mediana to 17 283 zł/m², czyli ok. 3 028 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
5 pokoi, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 175,2 m² | — | 3 499 000 zł | 19 970 | — |
| Kącik | 149 m² | 3 | 4 722 165 zł | 31 692 | 261 m |
| Kącik | 144 m² | 3 | 4 538 835 zł | 31 520 | 261 m |
| Władysława Warneńczyka | 148 m² | 4 | 5 798 520 zł | 39 179 | 748 m |
| Kalwaryjska | 147 m² | 3 | 3 350 057 zł | 22 790 | 859 m |
| Miodowa | 145 m² | — | 3 100 000 zł | 21 379 | 1 km |
| Miodowa | 169 m² | 0 | 3 349 999 zł | 19 823 | 1,1 km |
| Kotlarska | 194 m² | 6 | 6 805 400 zł | 35 079 | 1,2 km |
| Ludwinowska | 202 m² | 5 | 6 500 000 zł | 32 178 | 1,2 km |
| Szaflarska | 199 m² | — | 5 208 219 zł | 26 167 | 1,3 km |
| Szaflarska | 200,5 m² | — | 5 249 760 zł | 26 179 | 1,3 km |
| Szaflarska | 154 m² | 3 | 4 091 070 zł | 26 565 | 1,3 km |
| Szaflarska | 200 m² | 3 | 5 249 760 zł | 26 249 | 1,3 km |
| Marii Konopnickiej | 150 m² | 7 | 4 525 200 zł | 30 168 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 26 565 zł/m²; to mieszkanie — 19 970 zł/m² (−25%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 3 499 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.