Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-HLZO8T-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
5 pokoi, 170,5 m²
Sady Żoliborskie, Warszawa
- Pokoje
- 5 pokoi
- Powierzchnia
- 170,5 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuch)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 37% niższa od mediany 7 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (29 930 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 808 zł/m²) za 170,5 m² wychodzi ok. 2 866 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 12 500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Sady Żoliborskie: 4 ofert sprzedaży (mediana 19 230 zł/m²), 15 transakcji w rejestrze (mediana 17 284 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 7 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 170,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 57 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 808 zł/m², czyli ok. 2 866 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
5 pokoi, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 170,5 m² | — | 3 200 000 zł | 18 767 | — |
| Przasnyska | 153 m² | 6 | 5 380 000 zł | 35 163 | 888 m |
| ul. Bitwy pod Rokitną | 140 m² | 2 | 3 800 000 zł | 27 143 | 996 m |
| Kolektorska | 156 m² | 2 | 3 276 880 zł | 21 006 | 1,2 km |
| Słomińskiego | 155 m² | — | 2 550 000 zł | 16 452 | 1,4 km |
| Opatowska | 177,1 m² | 2 | 7 999 000 zł | 45 179 | 1,4 km |
| Zygmunta Słomińskiego | 142 m² | 22 | 4 250 000 zł | 29 930 | 1,4 km |
| Opatowska | 156,7 m² | — | 4 999 000 zł | 31 912 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 29 930 zł/m²; to mieszkanie — 18 767 zł/m² (−37%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 3 200 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.