Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-UC5JP5-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
5 pokoi, 150 m², piętro 1
Rotmistrzowska, Warszawa
- Pokoje
- 5 pokoi
- Powierzchnia
- 150 m²
- Piętro
- 1
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-wilanow-rotmi) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-warszawa-wila) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-wilanow-rotmistr) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-apartamentowcu)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 28% niższa od mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 950 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 350 zł/m²) za 150 m² wychodzi ok. 2 603 000 zł — oferta jest o 21% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.08.2026 (86 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Morizon, Domiporta, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 13 500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Rotmistrzowska: 2 ofert sprzedaży (mediana 14 133 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 150 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 11 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 350 zł/m², czyli ok. 2 603 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
5 pokoi, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 150 m² | 1 | 2 060 000 zł | 13 733 | — |
| ul. Rotmistrzowska 35 | 150 m² | 1 | 2 180 000 zł | 14 533 | 183 m |
| Kosiarzy | 155 m² | — | 2 490 000 zł | 16 065 | 592 m |
| Jakuba | 121,8 m² | — | 2 171 900 zł | 17 832 | 708 m |
| ul. Królowej Marysieńki | 159 m² | 1 | 2 500 000 zł | 15 723 | 752 m |
| Aleja Wilanowska | 155,5 m² | — | 1 990 000 zł | 12 801 | 756 m |
| Rumiana | 120,2 m² | 1 | 2 640 000 zł | 21 963 | 795 m |
| Kieślowskiego | 120 m² | 4 | 2 850 000 zł | 23 750 | 958 m |
| Wiktorii Wiedeńskiej | 135,6 m² | 5 | 2 570 000 zł | 18 950 | 1 km |
| ul. Syta | 135 m² | 1 | 2 420 000 zł | 17 926 | 1,4 km |
| al. Rzeczypospolitej | 141 m² | — | 3 399 000 zł | 24 106 | 1,4 km |
| Hektarowa | 122 m² | 1 | 2 850 000 zł | 23 361 | 1,4 km |
| ul. Sarmacka | 124,4 m² | 3 | 2 650 000 zł | 21 306 | 1,4 km |
| Syta | 129 m² | 0 | 2 180 100 zł | 16 900 | 1,5 km |
| Franciszka Klimczaka | 138 m² | 1 | 3 500 000 zł | 25 362 | 1,5 km |
| Franciszka Klimczaka | 140 m² | 4 | 4 660 000 zł | 33 286 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 18 950 zł/m²; to mieszkanie — 13 733 zł/m² (−28%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 2 060 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 2 060 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 2 060 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 2 060 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.