Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-77UDFG-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
5 pokoi, 145 m², piętro 2/4
Aleja Adama Mickiewicza, Śródmieście, Łódź
- Pokoje
- 5 pokoi
- Powierzchnia
- 145 m²
- Piętro
- 2 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-srodmiescie-aleja) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-srodmiescie-aleja-ad) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/27017038)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% niższa od mediany 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (7622 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 230 zł/m²) za 145 m² wychodzi ok. 1 773 000 zł — oferta jest o 44% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 4.10.2026 (24 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7% rocznie brutto.
- 7Ulica Adama Mickiewicza: 5 ofert sprzedaży (mediana 10 986 zł/m²), 7 transakcji w rejestrze (mediana 12 276 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 145 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 28 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 230 zł/m², czyli ok. 1 773 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
5 pokoi, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 145 m² | 2 | 990 000 zł | 6828 | — |
| Łąkowa, Polesie | 148,5 m² | — | 699 000 zł | 4707 | 417 m |
| Wołowa 4A | 137,8 m² | 8 | 1 997 665 zł | 14 500 | 1 km |
| Andrzeja Struga | 133 m² | 1 | 1 150 000 zł | 8647 | 1,1 km |
| ul. Andrzeja Struga | 144 m² | — | 2 800 000 zł | 19 444 | 1,1 km |
| ul. Andrzeja Struga | 141 m² | — | 1 190 000 zł | 8440 | 1,1 km |
| Kapitana Pilota Franciszka Żwirki | 152 m² | 3 | 920 000 zł | 6053 | 1,1 km |
| al. Tadeusza Kościuszki | 120 m² | — | 639 000 zł | 5325 | 1,3 km |
| Stefana Żeromskiego | 129 m² | 3 | 980 000 zł | 7597 | 1,3 km |
| Żeromskiego | 166 m² | 3 | 1 250 000 zł | 7530 | 1,3 km |
| Żeromskiego | 126,2 m² | — | 649 000 zł | 5142 | 1,3 km |
| ul. Piotrkowska | 135 m² | 1 | 1 199 000 zł | 8879 | 1,3 km |
| Gdańska | 120 m² | — | 979 000 zł | 8158 | 1,3 km |
| ul. Piotrkowska | 136,4 m² | 1 | 915 000 zł | 6708 | 1,4 km |
| Piotrkowska | 127,9 m² | — | 1 499 000 zł | 11 721 | 1,4 km |
| Piotrkowska | 123 m² | 0 | 988 960 zł | 8040 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 7597 zł/m²; to mieszkanie — 6828 zł/m² (−10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 990 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 990 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 990 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.