Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JY9YAW-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
5 pokoi, 134,5 m²
Pohoskiego, Warszawa
- Pokoje
- 5 pokoi
- Powierzchnia
- 134,5 m²
- Rok budowy
- 2018
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m5,z-kuchnia-w-z)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 9% niższa od mediany 65 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (23 652 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 463 zł/m²) za 134,5 m² wychodzi ok. 2 483 000 zł — oferta jest o 17% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 12 000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Jana Pohoskiego: 1 oferta sprzedaży (mediana 21 561 zł/m²), 9 transakcji w rejestrze (mediana 19 033 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 37 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 134,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 83 transakcje w 24 miesiące) mediana to 18 463 zł/m², czyli ok. 2 483 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
5 pokoi, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 134,5 m² | — | 2 900 000 zł | 21 561 | — |
| Bukowińska | 132,5 m² | — | 2 565 000 zł | 19 359 | 317 m |
| Bukowińska | 109 m² | 9 | 3 092 000 zł | 28 367 | 317 m |
| Bukowińska | 109 m² | 10 | 2 817 000 zł | 25 844 | 317 m |
| Pejzażowa | 120 m² | 7 | 3 481 294 zł | 29 011 | 344 m |
| Pejzażowa | 123 m² | 7 | 3 417 072 zł | 27 781 | 344 m |
| Dominikańska | 145,5 m² | 1 | 1 970 000 zł | 13 540 | 469 m |
| ul. Puławska | 123,4 m² | 7 | 3 213 528 zł | 26 050 | 493 m |
| ul. Szumu Drzew | 152,8 m² | 1 | 3 480 000 zł | 22 775 | 649 m |
| Bukowińska | 113 m² | — | 1 920 000 zł | 16 991 | 679 m |
| Leszczyny | 114 m² | — | 2 480 000 zł | 21 754 | 740 m |
| Białego Dębu | 143,6 m² | 1 | 3 520 000 zł | 24 511 | 892 m |
| Mokotów | 130,9 m² | 0 | 4 117 952 zł | 31 461 | 907 m |
| Srebrnych Świerków | 156 m² | 1 | 5 490 000 zł | 35 192 | 938 m |
| Srebrnych Świerków | 157 m² | — | 5 490 000 zł | 34 968 | 938 m |
| Srebrnych Świerków | 156,5 m² | — | 5 490 000 zł | 35 071 | 938 m |
Mediana podobnych — 29 325 zł/m²; to mieszkanie — 21 561 zł/m² (−26%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 2 900 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.