Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-7RRNSW-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
5 pokoi, 133 m², piętro 7
Cybernetyki, Mokotów, Warszawa
- Pokoje
- 5 pokoi
- Powierzchnia
- 133 m²
- Piętro
- 7
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Mokotów
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-mokotow-cybernet) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-cyber)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 33% wyższa od mediany 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (20 026 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 21 988 zł/m²) za 133 m² wychodzi ok. 2 924 000 zł — oferta jest o 21% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.09.2026 (46 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 13 800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Cybernetyki: 54 ofert sprzedaży (mediana 20 986 zł/m²), 120 transakcji w rejestrze (mediana 19 374 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 133 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 285 transakcji w 24 miesiące) mediana to 21 988 zł/m², czyli ok. 2 924 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
5 pokoi, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 133 m² | 7 | 3 550 205 zł | 26 693 | — |
| Cybernetyki | 135 m² | 7 | 3 550 000 zł | 26 296 | 0 m |
| Postępu | 143 m² | — | 2 650 000 zł | 18 532 | 171 m |
| Rzymowskiego | 128,3 m² | — | 1 950 000 zł | 15 194 | 358 m |
| Obrzeżna | 117 m² | 2 | 1 790 000 zł | 15 299 | 462 m |
| Wynalazek | 109,7 m² | 6 | 2 561 500 zł | 23 361 | 519 m |
| Wołoska | 149,5 m² | — | 3 812 300 zł | 25 500 | 552 m |
| Wołoska | 128 m² | 9 | 3 375 605 zł | 26 372 | 552 m |
| Wołoska | 111 m² | — | 3 299 000 zł | 29 721 | 552 m |
| Wołoska | 128,1 m² | 9 | 3 367 715 zł | 26 300 | 552 m |
| Wołoska | 123 m² | 9 | 2 990 203 zł | 24 311 | 552 m |
| Wołoska | 125 m² | 8 | 3 320 425 zł | 26 563 | 552 m |
| Janusza Kurtyki | 128 m² | 9 | 3 290 000 zł | 25 703 | 617 m |
| Wydmińska | 122,6 m² | 7 | 2 199 000 zł | 17 942 | 727 m |
| Wołoska | 141,3 m² | 3 | 3 168 331 zł | 22 418 | 891 m |
| Wołoska | 141,4 m² | 5 | 3 328 616 zł | 23 535 | 891 m |
Mediana podobnych — 23 361 zł/m²; to mieszkanie — 26 693 zł/m² (+14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 3 550 205 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 3 550 205 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.