Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SHZNP_-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
5 pokoi, 122,2 m²
Legionów, Gdynia
- Pokoje
- 5 pokoi
- Powierzchnia
- 122,2 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-gdynia-kamien) · Nieruchomości-online (gdynia.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 16% wyższa od mediany 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (26 881 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 212 zł/m²) za 122,2 m² wychodzi ok. 1 981 000 zł — oferta jest o 92% wyżej.
- 3W mieście Gdynia ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 23% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.09.2026 (53 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdynia wisi dłużej niż 78 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 13 500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 7Ulica Legionów: 134 ofert sprzedaży (mediana 22 445 zł/m²), 57 transakcji w rejestrze (mediana 14 772 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdynia: mediana 11 932 zł/m² z 2864 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 122,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 114 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 212 zł/m², czyli ok. 1 981 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
5 pokoi, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 122,2 m² | — | 3 799 030 zł | 31 086 | — |
| Legionów | 103,1 m² | — | 3 332 095 zł | 32 307 | 0 m |
| Legionów | 129 m² | 0 | 1 913 907 zł | 14 837 | 0 m |
| Legionów | 104,9 m² | — | 3 590 000 zł | 34 226 | 0 m |
| Legionów | 122 m² | 15 | 3 432 884 zł | 28 138 | 0 m |
| Legionów | 122,6 m² | — | 3 432 884 zł | 27 996 | 0 m |
| al. Zwycięstwa | 119,1 m² | 15 | 3 335 458 zł | 27 996 | 37 m |
| ul. Czesława Miłosza | 100,1 m² | 1 | 1 860 000 zł | 18 578 | 440 m |
| Czesława Miłosza | 100 m² | 3 | 2 190 000 zł | 21 900 | 454 m |
| Miłosza | 100 m² | — | 1 890 000 zł | 18 900 | 454 m |
| Miłosza | 100 m² | — | 1 950 000 zł | 19 496 | 454 m |
| Mikołaja Kopernika | 100,5 m² | 2 | 2 713 500 zł | 27 000 | 820 m |
| Cyprysowa | 139 m² | 1 | 4 300 000 zł | 30 935 | 836 m |
| Mikołaja Kopernika | 99 m² | 0 | 2 596 352 zł | 26 226 | 838 m |
| Mikołaja Kopernika | 109 m² | 2 | 1 799 000 zł | 16 505 | 838 m |
| ul. Wrocławska | 121,1 m² | 3 | 3 000 000 zł | 24 765 | 842 m |
Mediana podobnych — 24 937 zł/m²; to mieszkanie — 31 086 zł/m² (+25%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 3 799 030 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 3 799 030 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdynia
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 932 zł/m² (2864 transakcje); połowa transakcji między 9967 zł/m² a 14 584 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 663 zł/m², pierwotny 12 372 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 707 zł/m² z 3762 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 78 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 11 607 zł/m²; I kw. 2025 — 11 604 zł/m²; II kw. 2025 — 11 294 zł/m²; III kw. 2025 — 11 342 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 952 zł/m²; I kw. 2026 — 11 733 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.