Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GBJUJS-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
5 pokoi, 118 m², piętro 5
al. marsz. Piłsudskiego, Kamienna Góra, Gdynia
- Pokoje
- 5 pokoi
- Powierzchnia
- 118 m²
- Piętro
- 5
- Rok budowy
- 1949
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Kamienna Góra
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdynia-kamienna-gora-a) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdynia-kamienna-gora-alej) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-gdynia-al-marsz-pilsud) · Nieruchomości-online (gdynia.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,nad-morzem/2685827)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (25 479 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 099 zł/m²) za 118 m² wychodzi ok. 1 782 000 zł — oferta jest o 68% wyżej.
- 3W mieście Gdynia ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 23% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.07.2026 (93 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdynia wisi dłużej niż 78 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5950 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,4% rocznie brutto.
- 7Ulica al. Marszałka Piłsudskiego: 14 ofert sprzedaży (mediana 24 638 zł/m²), 18 transakcji w rejestrze (mediana 14 645 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdynia: mediana 11 932 zł/m² z 2864 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 118 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 50 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 099 zł/m², czyli ok. 1 782 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
5 pokoi, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 118 m² | 5 | 2 989 000 zł | 25 331 | — |
| al. marsz. Piłsudskiego | 115 m² | 5 | 2 890 000 zł | 25 130 | 13 m |
| al. marsz. Piłsudskiego | 115 m² | 5 | 2 999 000 zł | 26 078 | 24 m |
| Aleja Marszałka Józefa Piłsudskiego | 118 m² | 5 | 2 890 000 zł | 24 492 | 94 m |
| al. marsz. Piłsudskiego | 115 m² | — | 2 990 000 zł | 26 000 | 94 m |
| Legionów | 122,2 m² | 3 | 3 799 030 zł | 31 086 | 169 m |
| Legionów | 103,1 m² | 4 | 3 332 095 zł | 32 307 | 265 m |
| ul. Świętojańska | 103,4 m² | 2 | 1 499 000 zł | 14 497 | 306 m |
| Świętojańska | 108 m² | 3 | 1 249 000 zł | 11 565 | 308 m |
| Świętojańska | 131 m² | 2 | 1 690 000 zł | 12 901 | 308 m |
| Mariacka | 132 m² | 0 | 2 390 000 zł | 18 106 | 501 m |
| Henryka Sienkiewicza | 115 m² | 2 | 3 150 000 zł | 27 391 | 590 m |
| Antoniego Abrahama | 95 m² | 3 | 1 800 000 zł | 18 947 | 784 m |
| Świętojańska | 106 m² | 5 | 3 180 000 zł | 30 000 | 800 m |
| ul. Śląska | 102,6 m² | 4 | 1 200 000 zł | 11 696 | 838 m |
| Śląska | 96 m² | 3 | 999 000 zł | 10 406 | 911 m |
Mediana podobnych — 18 173 zł/m²; to mieszkanie — 25 331 zł/m² (+39%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 2 989 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 2 989 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 2 989 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 2 989 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdynia
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 932 zł/m² (2864 transakcje); połowa transakcji między 9967 zł/m² a 14 584 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 663 zł/m², pierwotny 12 372 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 707 zł/m² z 3762 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 78 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 11 607 zł/m²; I kw. 2025 — 11 604 zł/m²; II kw. 2025 — 11 294 zł/m²; III kw. 2025 — 11 342 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 952 zł/m²; I kw. 2026 — 11 733 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.