Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-3BNI8F-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 98,2 m²
Piękna, Wrocław
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 98,2 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-czteropokojow) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 25% wyższa od mediany 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9796 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 809 zł/m²) za 98,2 m² wychodzi ok. 1 454 000 zł — oferta jest o 18% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.10.2026 (8 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Piękna: 24 ofert sprzedaży (mediana 15 183 zł/m²), 32 transakcje w rejestrze (mediana 14 094 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 98,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 49 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 809 zł/m², czyli ok. 1 454 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 98,2 m² | — | 1 199 000 zł | 12 212 | — |
| ul. Piękna 29 | 91,4 m² | 3 | 1 060 283 zł | 11 599 | 218 m |
| ul. Jesionowa | 90 m² | — | 1 780 000 zł | 19 778 | 401 m |
| Bogedaina | 100,6 m² | — | 1 378 200 zł | 13 700 | 702 m |
| Bogedaina | 98,9 m² | — | 1 295 260 zł | 13 099 | 702 m |
| Krakowska 112 | 78,8 m² | — | 1 091 657 zł | 13 850 | 1 km |
| Krakowska 112 | 84,4 m² | — | 1 173 716 zł | 13 900 | 1 km |
| Krakowska 112 | 84,7 m² | — | 1 176 774 zł | 13 900 | 1 km |
| Krakowska 112 | 91,9 m² | — | 1 241 190 zł | 13 500 | 1 km |
| Krakowska 112 | 107,9 m² | — | 1 434 671 zł | 13 300 | 1 km |
| Krakowska 112 | 103,6 m² | — | 1 419 868 zł | 13 700 | 1 km |
| Krakowska 112 | 84,7 m² | — | 1 193 706 zł | 14 100 | 1 km |
| Krakowska 112 | 79,7 m² | — | 1 124 052 zł | 14 100 | 1 km |
| Krakowska 112 | 79 m² | — | 1 209 006 zł | 15 300 | 1 km |
| Krakowska 112 | 79,7 m² | — | 1 139 996 zł | 14 300 | 1 km |
| Krakowska 112 | 79,7 m² | — | 1 155 940 zł | 14 500 | 1 km |
Mediana podobnych — 13 900 zł/m²; to mieszkanie — 12 212 zł/m² (−12%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 199 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 199 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 905 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.