Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ONIQVE-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 98,5 m²
Gumińska, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 98,5 m²
- Rok budowy
- 2023
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m4,z-aneksem-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 30% niższa od mediany 42 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (25 655 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 20 471 zł/m²) za 98,5 m² wychodzi ok. 2 016 000 zł — oferta jest o 12% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 13 000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 8,8% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Gumińska: 58 ofert sprzedaży (mediana 22 650 zł/m²), 24 transakcje w rejestrze (mediana 21 486 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 42 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 98,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 56 transakcji w 24 miesiące) mediana to 20 471 zł/m², czyli ok. 2 016 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 98,5 m² | — | 1 775 000 zł | 18 028 | — |
| Gumińska | 86 m² | 15 | 2 286 356 zł | 26 586 | 88 m |
| Gumińska | 93 m² | 13 | 2 108 673 zł | 22 674 | 88 m |
| Gumińska | 108 m² | 16 | 3 119 967 zł | 28 889 | 88 m |
| Gumińska | 108,3 m² | — | 2 921 823 zł | 26 984 | 88 m |
| Gumińska | 108 m² | 15 | 2 971 486 zł | 27 514 | 88 m |
| Gumińska | 108 m² | 14 | 2 921 823 zł | 27 054 | 88 m |
| Gumińska | 107,5 m² | 13 | 2 352 601 zł | 21 883 | 88 m |
| Gumińska | 108,3 m² | — | 2 971 486 zł | 27 443 | 88 m |
| Wola | 108,3 m² | 16 | 3 119 968 zł | 28 809 | 512 m |
| Juliana Konstantego Ordona | 108 m² | 14 | 2 920 000 zł | 27 037 | 545 m |
| Kasprzaka | 95,9 m² | — | 2 245 000 zł | 23 400 | 653 m |
| Marcina Kasprzaka | 79,8 m² | 6 | 2 065 000 zł | 25 877 | 653 m |
| Kasprzaka | 90,2 m² | 17 | 2 490 000 zł | 27 596 | 653 m |
| Kasprzaka | 93,2 m² | — | 2 390 000 zł | 25 655 | 653 m |
| Kasprzaka | 90,3 m² | — | 2 436 000 zł | 26 992 | 653 m |
Mediana podobnych — 25 655 zł/m²; to mieszkanie — 18 028 zł/m² (−30%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 775 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.