Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-UKQZBG-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 97,1 m², piętro 3/5
ul. Traugutta Romualda, Krzyki, Wrocław
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 97,1 m²
- Piętro
- 3 z 5
- Rok budowy
- 1910
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Krzyki
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-czteropokojow) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-krzyki-generala-r) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-krzyki-general) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-wroclaw-ul-traugutta-r) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m4,z-kuchnia-z-ok)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% wyższa od mediany 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9573 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 872 zł/m²) za 97,1 m² wychodzi ok. 1 347 000 zł — oferta jest o 29% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.04.2026 (195 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,3% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Traugutta Romualda: 10 ofert sprzedaży (mediana 13 688 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 97,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 145 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 872 zł/m², czyli ok. 1 347 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 97,1 m² | 3 | 959 000 zł | 9879 | — |
| gen. Romualda Traugutta | 87,4 m² | — | 1 358 196 zł | 15 540 | 181 m |
| gen. Romualda Traugutta | 94,5 m² | 5 | 799 000 zł | 8455 | 181 m |
| Traugutta | 107,9 m² | 1 | 1 434 671 zł | 13 300 | 181 m |
| gen. Romualda Traugutta | 102 m² | 3 | 879 999 zł | 8627 | 181 m |
| Traugutta | 110,9 m² | 2 | 836 000 zł | 7541 | 181 m |
| Miernicza | 104 m² | 2 | 900 000 zł | 8654 | 347 m |
| Miernicza | 104,4 m² | — | 900 000 zł | 8618 | 347 m |
| Komuny Paryskiej | 91,8 m² | — | 899 000 zł | 9790 | 350 m |
| ul. Madalińskiego A.J. | 87 m² | 4 | 1 199 000 zł | 13 785 | 547 m |
| ul. gen. Józefa Haukego-Bosaka | 85 m² | — | 1 275 000 zł | 15 000 | 705 m |
| Haukego-Bosaka | 92,3 m² | — | 1 382 828 zł | 14 990 | 705 m |
| Kościuszki | 89 m² | 1 | 799 000 zł | 8978 | 716 m |
| Kościuszki | 104,8 m² | 4 | 2 326 942 zł | 22 210 | 716 m |
| ul. Podwale | 90 m² | 2 | 1 408 973 zł | 15 657 | 1 km |
| Dworcowa | 93 m² | 3 | 860 000 zł | 9247 | 1 km |
Mediana podobnych — 13 900 zł/m²; to mieszkanie — 9879 zł/m² (−29%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 959 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 959 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 959 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 959 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 959 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.