Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-NIU5EX-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 94,8 m², piętro 1
ul. Piotrkowska, Górna, Łódź
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 94,8 m²
- Piętro
- 1
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Górna
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-lodz-ul-piotrkowska-95) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchennym/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 14% wyższa od mediany 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (7486 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 815 zł/m²) za 94,8 m² wychodzi ok. 1 025 000 zł — oferta jest o 21% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.09.2026 (50 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Piotrkowska: 103 ofert sprzedaży (mediana 8578 zł/m²), 46 transakcji w rejestrze (mediana 7689 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 33 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 94,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 74 transakcje w 24 miesiące) mediana to 10 815 zł/m², czyli ok. 1 025 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 94,8 m² | 1 | 812 412 zł | 8570 | — |
| Wólczańska | 87 m² | 1 | 765 252 zł | 8796 | 247 m |
| Wólczańska | 87 m² | 3 | 760 989 zł | 8747 | 247 m |
| Wólczańska | 88 m² | 2 | 767 427 zł | 8721 | 247 m |
| Wólczańska | 90 m² | 0 | 772 140 zł | 8579 | 247 m |
| Wólczańska | 87 m² | 5 | 761 859 zł | 8757 | 247 m |
| Wólczańska | 88 m² | 3 | 766 035 zł | 8705 | 247 m |
| Wólczańska | 87 m² | 2 | 764 556 zł | 8788 | 247 m |
| Wólczańska | 87 m² | 4 | 764 208 zł | 8784 | 247 m |
| Wólczańska | 88 m² | 5 | 767 949 zł | 8727 | 247 m |
| Wólczańska | 87 m² | 1 | 765 339 zł | 8797 | 247 m |
| Księdza Biskupa Wincentego Tymienieckiego | 80 m² | 3 | 1 134 486 zł | 14 181 | 790 m |
| Księdza Biskupa Wincentego Tymienieckiego | 99 m² | 0 | 1 438 980 zł | 14 535 | 790 m |
| Księdza Biskupa Wincentego Tymienieckiego | 104 m² | 2 | 1 562 400 zł | 15 023 | 790 m |
| ul. ks. bp. Wincentego Tymienieckiego | 98 m² | — | 1 150 000 zł | 11 735 | 790 m |
| Tymienieckiego | 98,2 m² | — | 1 472 700 zł | 15 000 | 790 m |
Mediana podobnych — 8579 zł/m²; to mieszkanie — 8570 zł/m² (−0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 812 412 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 812 412 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.