Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OHTL9F-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 94 m²
Warszawska, Gdynia
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 94 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (gdynia.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-oknem/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 23% niższa od mediany 88 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 685 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 992 zł/m²) za 94 m² wychodzi ok. 1 033 000 zł — oferta jest o 32% wyżej.
- 3W mieście Gdynia ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 23% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdynia wisi dłużej niż 78 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5250 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,6% rocznie brutto.
- 6Ulica Warszawska: 17 ofert sprzedaży (mediana 13 222 zł/m²), 29 transakcji w rejestrze (mediana 11 212 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdynia: mediana 11 932 zł/m² z 2864 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 94 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 72 transakcje w 24 miesiące) mediana to 10 992 zł/m², czyli ok. 1 033 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 94 m² | — | 1 360 000 zł | 14 468 | — |
| Warszawska | 93 m² | 1 | 1 297 000 zł | 13 946 | 0 m |
| ul. Warszawska | 83 m² | 0 | 875 000 zł | 10 542 | 43 m |
| Pomorska | 110 m² | — | 1 999 000 zł | 18 173 | 74 m |
| Śląska | 100 m² | 3 | 920 000 zł | 9200 | 111 m |
| Śląska | 96 m² | 3 | 999 000 zł | 10 406 | 111 m |
| Śląska | 80 m² | 5 | 898 000 zł | 11 225 | 111 m |
| Śląska | 99,1 m² | — | 980 000 zł | 9889 | 111 m |
| ul. Śląska | 102,6 m² | 4 | 1 200 000 zł | 11 696 | 186 m |
| Śródmieście | 111,8 m² | 5 | 2 890 000 zł | 25 859 | 355 m |
| 3 Maja | 88 m² | 4 | 1 705 925 zł | 19 386 | 365 m |
| 3 Maja | 88 m² | 2 | 1 621 193 zł | 18 423 | 365 m |
| Podjazd | 90 m² | — | 1 289 000 zł | 14 322 | 418 m |
| Abrahama | 85,1 m² | — | 1 350 000 zł | 15 864 | 528 m |
| Antoniego Abrahama | 95 m² | 3 | 1 800 000 zł | 18 947 | 528 m |
| Władysława IV | 105,7 m² | 5 | 3 362 468 zł | 31 811 | 567 m |
Mediana podobnych — 19 124 zł/m²; to mieszkanie — 14 468 zł/m² (−24%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 360 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdynia
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 932 zł/m² (2864 transakcje); połowa transakcji między 9967 zł/m² a 14 584 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 663 zł/m², pierwotny 12 372 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 707 zł/m² z 3762 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 78 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 11 607 zł/m²; I kw. 2025 — 11 604 zł/m²; II kw. 2025 — 11 294 zł/m²; III kw. 2025 — 11 342 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 952 zł/m²; I kw. 2026 — 11 733 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.