Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-5RXZG3-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 91,9 m², piętro 2
Pod Brzozami, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 91,9 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-czteropokojow) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-wawer-pod-brzoza) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-wawer-pod-brz) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-w-zabu)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 9% wyższa od mediany 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 916 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 490 zł/m²) za 91,9 m² wychodzi ok. 1 240 000 zł — oferta jest o 3% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.08.2026 (68 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica ul. Pod Brzozami: 3 ofert sprzedaży (mediana 13 587 zł/m²), 14 transakcji w rejestrze (mediana 14 144 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 91,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 21 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 490 zł/m², czyli ok. 1 240 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 91,9 m² | 2 | 1 199 000 zł | 13 047 | — |
| Pod Brzozami | 92 m² | 1 | 1 250 000 zł | 13 587 | 0 m |
| Masłowiecka | 105,6 m² | 0 | 1 380 000 zł | 13 065 | 424 m |
| Jeziorowa | 85,2 m² | — | 998 000 zł | 11 719 | 477 m |
| Jeziorowa | 85,2 m² | — | 1 150 000 zł | 13 504 | 477 m |
| Jeziorowa | 82,2 m² | — | 960 000 zł | 11 673 | 477 m |
| Jeziorowa | 85,2 m² | — | 980 000 zł | 11 508 | 477 m |
| Jeziorowa | 85,2 m² | — | 985 000 zł | 11 567 | 477 m |
| Jeziorowa | 82,2 m² | — | 980 000 zł | 11 916 | 477 m |
| Jeziorowa | 82,2 m² | — | 970 000 zł | 11 795 | 477 m |
| Jeziorowa | 86,6 m² | — | 1 020 000 zł | 11 776 | 622 m |
| Jeziorowa | 80,5 m² | 2 | 892 884 zł | 11 088 | 622 m |
| Jeziorowa | 86,6 m² | — | 1 030 000 zł | 11 891 | 622 m |
| Jeziorowa | 86,6 m² | — | 1 010 000 zł | 11 660 | 622 m |
| Trakt Lubelski 181 C i 181 D | 81,4 m² | — | 976 200 zł | 12 000 | 709 m |
| ul. Zabielska | 75 m² | — | 949 000 zł | 12 653 | 903 m |
Mediana podobnych — 11 916 zł/m²; to mieszkanie — 13 047 zł/m² (+9%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 199 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 199 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 199 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 199 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 409 zł/m² z 23 467 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.