Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-N2OIBS-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 91 m²
KSM, Kielce
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 91 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-kielce-ksm-4-pokojowe-91-m2-p7c6l7)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 25% wyższa od mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9367 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8175 zł/m²) za 91 m² wychodzi ok. 744 000 zł — oferta jest o 44% wyżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Ulica KSM: 4 ofert sprzedaży (mediana 9411 zł/m²).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 91 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 157 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8175 zł/m², czyli ok. 744 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 91 m² | — | 1 069 380 zł | 11 751 | — |
| Wawrzyńskiej | 91,4 m² | — | 1 069 380 zł | 11 700 | 366 m |
| Zagórska | 77,3 m² | — | 641 922 zł | 8300 | 400 m |
| Zagórska | 92 m² | — | 629 000 zł | 6837 | 400 m |
| ul. Zagórska | 92 m² | — | 650 000 zł | 7065 | 400 m |
| Zagórska | 80,7 m² | — | 669 395 zł | 8300 | 400 m |
| Bohaterów Warszawy | 106,4 m² | — | 1 223 715 zł | 11 500 | 441 m |
| Bohaterów Warszawy | 106 m² | 7 | 1 223 715 zł | 11 545 | 441 m |
| Mazurska | 81 m² | — | 895 000 zł | 11 049 | 545 m |
| Sandomierska | 74 m² | 1 | 730 900 zł | 9877 | 550 m |
| ul. Stefana Żeromskiego | 100,5 m² | 3 | 600 000 zł | 5970 | 584 m |
| Seminaryjska | 74,4 m² | 2 | 795 000 zł | 10 681 | 642 m |
| Niska | 88,9 m² | — | 951 016 zł | 10 700 | 915 m |
| Niska | 89,2 m² | — | 1 061 837 zł | 11 900 | 915 m |
| Niska | 100 m² | 1 | 1 094 905 zł | 10 949 | 915 m |
| Niska | 100 m² | 3 | 1 125 040 zł | 11 250 | 915 m |
Mediana podobnych — 9885 zł/m²; to mieszkanie — 11 751 zł/m² (+19%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 069 380 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2150 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.