Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RE0LAC-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 91,3 m², piętro 2
ul. Hipoteczna, Bałuty, Łódź
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 91,3 m²
- Piętro
- 2
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bałuty
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-baluty-hipoteczna) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-baluty-hipoteczna/ob) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-lodz-ul-hipoteczna-91m)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8939 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6771 zł/m²) za 91,3 m² wychodzi ok. 618 000 zł — oferta jest o 26% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Hipoteczna: 3 ofert sprzedaży (mediana 8555 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 6802 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 91,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 47 transakcji w 24 miesiące) mediana to 6771 zł/m², czyli ok. 618 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 91,3 m² | 2 | 780 665 zł | 8555 | — |
| ul. Hipoteczna 7/9 | 91,3 m² | 4 | 872 200 zł | 9555 | 448 m |
| Rumuńska | 85 m² | 0 | 750 000 zł | 8824 | 463 m |
| Rumuńska | 85 m² | 0 | 780 000 zł | 9177 | 463 m |
| Polna | 103 m² | 1 | 920 705 zł | 8939 | 470 m |
| gen. Karola Kniaziewicza | 102 m² | — | 750 000 zł | 7353 | 585 m |
| Piekarska | 82 m² | 4 | 690 732 zł | 8424 | 977 m |
| Piekarska | 83 m² | 9 | 814 282 zł | 9811 | 977 m |
| Piekarska | 83 m² | 8 | 789 355 zł | 9510 | 977 m |
| Piekarska | 82 m² | 3 | 682 509 zł | 8323 | 977 m |
| Piekarska | 80 m² | 1 | 660 182 zł | 8252 | 977 m |
| Piekarska | 83 m² | 10 | 839 209 zł | 10 111 | 977 m |
| Piekarska | 83 m² | 6 | 756 119 zł | 9110 | 977 m |
| Piekarska | 83 m² | 8 | 761 670 zł | 9177 | 977 m |
| Piekarska | 82 m² | 5 | 702 865 zł | 8572 | 977 m |
| Piekarska | 83 m² | 10 | 811 890 zł | 9782 | 977 m |
Mediana podobnych — 8939 zł/m²; to mieszkanie — 8555 zł/m² (−4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 780 665 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 780 665 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 780 665 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.