Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-F8QTE7-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 90,2 m²
Smoleńsk, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 90,2 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 52% niższa od mediany 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (20 058 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 498 zł/m²) za 90,2 m² wychodzi ok. 1 668 000 zł — oferta jest o 49% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7% rocznie brutto.
- 6Ulica SMOLEŃSK: 6 ofert sprzedaży (mediana 11 215 zł/m²), 33 transakcje w rejestrze (mediana 16 611 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 90,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 131 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 498 zł/m², czyli ok. 1 668 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 90,2 m² | — | 859 000 zł | 9529 | — |
| Smoleńsk | 90 m² | 2 | 789 000 zł | 8767 | 0 m |
| Smoleńsk | 76 m² | 2 | 859 000 zł | 11 303 | 0 m |
| Retoryka | 73 m² | 1 | 1 240 000 zł | 16 986 | 170 m |
| Aleja Zygmunta Krasińskiego | 86 m² | — | 1 731 000 zł | 20 128 | 185 m |
| Wenecja | 87 m² | — | 1 920 000 zł | 22 069 | 210 m |
| Borelowskiego-Lelewela | 108 m² | 2 | 2 400 000 zł | 22 222 | 523 m |
| Tadeusza Kościuszki | 89 m² | 1 | 5 310 000 zł | 59 663 | 533 m |
| Kościuszki | 89,9 m² | — | 5 310 000 zł | 59 039 | 533 m |
| Plac Na Groblach | 83,5 m² | — | 1 920 000 zł | 23 008 | 574 m |
| Miodowa | 89,7 m² | 5 | 2 332 000 zł | 26 007 | 781 m |
| Aleja Marszałka Ferdinanda Focha | 96,4 m² | — | 3 808 985 zł | 39 500 | 976 m |
| Karola Szymanowskiego | 84 m² | 3 | 1 590 000 zł | 18 929 | 1 km |
| Karmelicka | 90 m² | 5 | 1 499 000 zł | 16 656 | 1 km |
| Świętego Jana | 90 m² | 2 | 2 160 000 zł | 24 000 | 1 km |
| Kremerowska | 77,3 m² | 5 | 1 739 475 zł | 22 500 | 1 km |
Mediana podobnych — 20 058 zł/m²; to mieszkanie — 9529 zł/m² (−52%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 859 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.