Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XUXO0X-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 88,6 m²
Piaszczysta, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 88,6 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-czteropokojow) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m4,przy-lesie/2702)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% niższa od mediany 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 539 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 401 zł/m²) za 88,6 m² wychodzi ok. 1 454 000 zł — oferta jest o 12% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.10.2026 (20 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5250 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 7Ulica PIASZCZYSTA: 291 ofert sprzedaży (mediana 19 472 zł/m²), 12 transakcji w rejestrze (mediana 16 336 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 88,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 483 transakcje w 24 miesiące) mediana to 16 401 zł/m², czyli ok. 1 454 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 88,6 m² | — | 1 285 135 zł | 14 500 | — |
| Piaszczysta | 72 m² | 1 | 1 284 923 zł | 17 846 | 0 m |
| Piaszczysta | 75,4 m² | — | 1 123 311 zł | 14 900 | 0 m |
| Piaszczysta | 72 m² | 1 | 1 386 943 zł | 19 263 | 0 m |
| Piaszczysta | 99 m² | — | 1 524 600 zł | 15 400 | 0 m |
| Piaszczysta | 75,4 m² | — | 1 108 233 zł | 14 700 | 0 m |
| Piaszczysta | 72 m² | 2 | 1 390 579 zł | 19 314 | 0 m |
| Piaszczysta | 100,1 m² | — | 1 601 280 zł | 16 000 | 0 m |
| Piaszczysta | 80,9 m² | — | 1 213 800 zł | 15 000 | 0 m |
| Piaszczysta | 72 m² | 3 | 1 394 023 zł | 19 361 | 0 m |
| Piaszczysta | 72,4 m² | 1 | 1 236 059 zł | 17 075 | 0 m |
| Piaszczysta | 72,4 m² | — | 964 126 zł | 13 319 | 0 m |
| Piaszczysta | 75 m² | 2 | 1 123 311 zł | 14 978 | 0 m |
| ul. Piaszczysta | 72,2 m² | 3 | 973 845 zł | 13 494 | 115 m |
| Rybałtowska | 76 m² | 2 | 1 167 084 zł | 15 356 | 312 m |
| Rybałtowska | 76 m² | 1 | 1 150 469 zł | 15 138 | 312 m |
Mediana podobnych — 16 539 zł/m²; to mieszkanie — 14 500 zł/m² (−12%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 285 135 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 285 135 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.