Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IOMRIL-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 89,4 m²
ul. Komputerowa, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 89,4 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-czteropokojow)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% niższa od mediany 81 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (22 926 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 897 zł/m²) za 89,4 m² wychodzi ok. 1 690 000 zł — oferta jest o 3% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.11.2024 (720 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 12 400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 8,6% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Komputerowa: 13 ofert sprzedaży (mediana 21 087 zł/m²), 35 transakcji w rejestrze (mediana 19 096 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 89,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 46 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 897 zł/m², czyli ok. 1 690 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 89,4 m² | — | 1 740 000 zł | 19 459 | — |
| Komputerowa | 101,7 m² | 7 | 2 350 000 zł | 23 105 | 74 m |
| Mokotów | 72,7 m² | 7 | 1 490 350 zł | 20 500 | 263 m |
| Postępu | 85,8 m² | — | 1 252 972 zł | 14 600 | 418 m |
| Postępu | 90 m² | 2 | 1 950 000 zł | 21 667 | 418 m |
| Postępu | 91 m² | 1 | 1 795 000 zł | 19 725 | 418 m |
| ul. Postępu | 88 m² | — | 1 759 900 zł | 19 999 | 418 m |
| Cybernetyki | 85 m² | 3 | 1 777 545 zł | 20 912 | 444 m |
| Cybernetyki | 79 m² | 0 | 1 425 060 zł | 18 039 | 444 m |
| Cybernetyki | 76 m² | 6 | 1 682 358 zł | 22 136 | 444 m |
| Cybernetyki | 81,8 m² | 1 | 1 529 099 zł | 18 700 | 444 m |
| Cybernetyki | 82,6 m² | — | 1 700 000 zł | 20 594 | 444 m |
| Cybernetyki | 76 m² | 7 | 1 677 978 zł | 22 079 | 444 m |
| Cybernetyki | 81 m² | 3 | 1 611 854 zł | 19 899 | 444 m |
| Cybernetyki | 79 m² | 1 | 1 482 000 zł | 18 760 | 444 m |
| Cybernetyki | 79 m² | 5 | 1 573 266 zł | 19 915 | 444 m |
Mediana podobnych — 18 762 zł/m²; to mieszkanie — 19 459 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 740 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 409 zł/m² z 23 467 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.