Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RSJWG5-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 87,1 m², piętro 7
Grażyny, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 87,1 m²
- Piętro
- 7
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-graz) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-g) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 13% wyższa od mediany 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 322 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 779 zł/m²) za 87,1 m² wychodzi ok. 1 113 000 zł — oferta jest o 27% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.09.2026 (56 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,6% rocznie brutto.
- 7Ulica Grażyny: 131 ofert sprzedaży (mediana 14 822 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 45 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 87,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 28 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 779 zł/m², czyli ok. 1 113 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 87,1 m² | 7 | 1 411 001 zł | 16 204 | — |
| Grażyny | 76 m² | 2 | 1 000 054 zł | 13 159 | 0 m |
| Grażyny | 76 m² | 3 | 1 015 322 zł | 13 360 | 0 m |
| Grażyny | 76 m² | 1 | 984 786 zł | 12 958 | 0 m |
| Imbramowska | 76 m² | 4 | 1 030 590 zł | 13 560 | 266 m |
| Imbramowska | 76,3 m² | — | 1 030 590 zł | 13 500 | 266 m |
| Imbramowska | 76,3 m² | — | 1 015 322 zł | 13 300 | 266 m |
| Imbramowska | 76,3 m² | 1 | 984 786 zł | 12 900 | 266 m |
| Bociana | 84,6 m² | 0 | 1 130 000 zł | 13 352 | 513 m |
| Żmujdzka | 84 m² | 1 | 1 386 000 zł | 16 500 | 524 m |
| Prądnik Biały | 84,3 m² | 0 | 1 060 537 zł | 12 582 | 560 m |
| ul. Bociana | 71,2 m² | 1 | 955 000 zł | 13 407 | 576 m |
| ul. Bociana | 73,5 m² | 1 | 1 045 000 zł | 14 214 | 576 m |
| Reja | 102,4 m² | 0 | 1 630 000 zł | 15 918 | 622 m |
| Bociana | 71 m² | 5 | 1 170 244 zł | 16 482 | 696 m |
| Bociana | 71 m² | 3 | 1 141 621 zł | 16 079 | 696 m |
Mediana podobnych — 14 616 zł/m²; to mieszkanie — 16 204 zł/m² (+11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 411 001 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 411 001 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 411 002 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.