Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CZ66PL-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 86 m², piętro 1/1
Startowa, Górna, Łódź
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 86 m²
- Piętro
- 1 z 1
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Górna
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-gorna-startowa-86) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-gorna-startowa/ob/48) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m4,z-aneksem-kuchenn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 13% niższa od mediany 11 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8895 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 7299 zł/m²) za 86 m² wychodzi ok. 628 000 zł — oferta jest o 5% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 4.08.2026 (85 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 11 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 86 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 7 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7299 zł/m², czyli ok. 628 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 86 m² | 1 | 662 508 zł | 7704 | — |
| Kotoniarska | 79 m² | 0 | 702 672 zł | 8895 | 145 m |
| Kotoniarska | 78 m² | 0 | 748 821 zł | 9600 | 145 m |
| Kotoniarska | 85 m² | 1 | 657 580 zł | 7736 | 145 m |
| Kotoniarska | 78 m² | 0 | 775 108 zł | 9937 | 145 m |
| Kotoniarska | 85 m² | 1 | 733 288 zł | 8627 | 145 m |
| Kotoniarska | 79 m² | 0 | 728 958 zł | 9227 | 145 m |
| Kotoniarska | 85 m² | 1 | 753 208 zł | 8861 | 145 m |
| Kotoniarska | 85 m² | 1 | 755 599 zł | 8889 | 145 m |
| ul. Kotoniarska | 79 m² | 0 | 728 957 zł | 9225 | 308 m |
| ul. Kotoniarska | 80,1 m² | 0 | 787 601 zł | 9838 | 308 m |
| Śląska | 87 m² | 1 | 350 000 zł | 4023 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 8895 zł/m²; to mieszkanie — 7704 zł/m² (−13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 662 508 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 662 508 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 662 508 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.