Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SAYMJP-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 85,7 m²
Naramowicka, Poznań
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 85,7 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-czteropokojow)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 19% wyższa od mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 995 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 479 zł/m²) za 85,7 m² wychodzi ok. 983 000 zł — oferta jest o 34% wyżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.08.2026 (82 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 47 dni.
- 5Ulica Naramowicka 100: 474 ofert sprzedaży (mediana 12 182 zł/m²).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 496 zł/m² z 8513 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 85,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 207 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 479 zł/m², czyli ok. 983 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 85,7 m² | — | 1 319 600 zł | 15 403 | — |
| Naramowicka | 85 m² | 6 | 1 319 600 zł | 15 525 | 0 m |
| Naramowicka | 92,3 m² | 0 | 1 015 000 zł | 10 993 | 0 m |
| Maków Polnych | 87,3 m² | — | 1 140 000 zł | 13 054 | 633 m |
| Maków Polnych | 87 m² | 3 | 1 140 000 zł | 13 103 | 633 m |
| Maków Polnych | 87,3 m² | — | 1 200 000 zł | 13 741 | 633 m |
| Czarnucha | 71,5 m² | — | 979 000 zł | 13 690 | 954 m |
| ul. Romana Drewsa | 92 m² | — | 920 000 zł | 10 000 | 1,2 km |
| Drewsa | 74 m² | — | 695 000 zł | 9392 | 1,2 km |
| ul. Bielicowa 2 | 69,6 m² | 3 | 682 276 zł | 9800 | 1,2 km |
| ul. Bielicowa 2 | 70,3 m² | 4 | 684 819 zł | 9740 | 1,2 km |
| ul. Sielawy | 70 m² | 1 | 920 000 zł | 13 143 | 1,2 km |
| Sielawy | 89,7 m² | 3 | 1 165 000 zł | 12 995 | 1,2 km |
| Bielicowa | 85,9 m² | — | 1 150 000 zł | 13 388 | 1,4 km |
| Bielicowa | 70 m² | 3 | 732 232 zł | 10 461 | 1,4 km |
| Bielicowa | 69 m² | 1 | 707 865 zł | 10 259 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 12 995 zł/m²; to mieszkanie — 15 403 zł/m² (+19%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 319 600 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 496 zł/m² (8513 transakcji); połowa transakcji między 10 023 zł/m² a 13 264 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 265 zł/m², pierwotny 11 784 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 647 zł/m² z 6821 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 47 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 156 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 093 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 316 zł/m²; II kw. 2026 — 11 506 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.