Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-NPK7JD-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 86 m²
Fieldorfa, Gdańsk
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 86 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-czteropokojow) · Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-oknem/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 13% niższa od mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 327 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 587 zł/m²) za 86 m² wychodzi ok. 996 000 zł — oferta jest o 0% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.09.2026 (29 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Fieldorfa: 2 ofert sprzedaży (mediana 12 984 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 86 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 54 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 587 zł/m², czyli ok. 996 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 86 m² | — | 999 000 zł | 11 616 | — |
| Fieldorfa | 87,1 m² | 1 | 1 250 000 zł | 14 351 | 0 m |
| Krzemowa | 81 m² | — | 899 100 zł | 11 100 | 341 m |
| Madalińskiego | 82,9 m² | — | 1 104 558 zł | 13 327 | 377 m |
| Madalińskiego | 72,4 m² | — | 980 903 zł | 13 554 | 377 m |
| Antoniego Madalińskiego | 82 m² | 3 | 1 104 558 zł | 13 470 | 377 m |
| Antoniego Madalińskiego | 72 m² | 0 | 980 902 zł | 13 624 | 377 m |
| Kurierów Armii Krajowej | 97 m² | 3 | 1 150 000 zł | 11 856 | 419 m |
| Rozrażewskiego | 96,3 m² | — | 950 000 zł | 9865 | 506 m |
| Dywizji Wołyńskiej | 77 m² | — | 899 000 zł | 11 675 | 529 m |
| ul. Anny Jagiellonki | 75,9 m² | 3 | 949 000 zł | 12 503 | 653 m |
| Profesora Józefa Więckowskiego | 72 m² | 4 | 868 800 zł | 12 067 | 760 m |
| Józefa Więckowskiego | 73 m² | 4 | 664 999 zł | 9110 | 761 m |
| Kozacza Góra | 81 m² | 1 | 1 174 500 zł | 14 500 | 965 m |
| Kozacza Góra | 84 m² | 1 | 1 225 250 zł | 14 586 | 965 m |
Mediana podobnych — 13 327 zł/m²; to mieszkanie — 11 616 zł/m² (−13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 999 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 999 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.