Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-AGFAR9-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 85 m², parter
Stanisława Noakowskiego, Śródmieście, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 85 m²
- Piętro
- parter z 6
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-srodmiescie-stan) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-srodmiescie-s)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 18% niższa od mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (25 927 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 24 582 zł/m²) za 85 m² wychodzi ok. 2 089 000 zł — oferta jest o 14% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.11.2025 (341 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 10 000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,7% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Stanisława Noakowskiego: 4 ofert sprzedaży (mediana 21 667 zł/m²), 13 transakcji w rejestrze (mediana 22 183 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 85 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 195 transakcji w 24 miesiące) mediana to 24 582 zł/m², czyli ok. 2 089 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 85 m² | 0 | 1 800 000 zł | 21 177 | — |
| Lwowska | 97 m² | — | 2 400 000 zł | 24 742 | 165 m |
| Poznańska | 78,5 m² | 1 | 2 300 000 zł | 29 299 | 269 m |
| ul. Hoża | 94 m² | — | 2 160 000 zł | 22 979 | 385 m |
| Marszałkowska | 77 m² | — | 2 598 000 zł | 33 740 | 452 m |
| Marszałkowska | 87 m² | 3 | 2 150 000 zł | 24 713 | 452 m |
| Piękna | 70,4 m² | — | 1 050 000 zł | 14 915 | 477 m |
| Plac Zbawiciela | 78,4 m² | 4 | 1 999 000 zł | 25 494 | 483 m |
| al. Niepodległości | 79 m² | 2 | 2 000 000 zł | 25 317 | 570 m |
| Nowogrodzka | 91,4 m² | 5 | 1 800 000 zł | 19 694 | 764 m |
| Nowogrodzka | 87,4 m² | 5 | 1 780 000 zł | 20 366 | 764 m |
| ul. Aleje Jerozolimskie | 102 m² | — | 2 490 000 zł | 24 412 | 903 m |
| Filtrowa | 90 m² | 3 | 2 190 000 zł | 24 333 | 1,1 km |
| Warszawska | 84,4 m² | 0 | 1 249 000 zł | 14 799 | 1,2 km |
| Nowy Świat | 91,4 m² | 1 | 1 900 000 zł | 20 792 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 24 412 zł/m²; to mieszkanie — 21 177 zł/m² (−13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 800 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 800 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.