Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-AGCJ6K-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 85 m², piętro 1
Sielecka, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 85 m²
- Piętro
- 1
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-sielecka-85m2) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchen)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% niższa od mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 288 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 210 zł/m²) za 85 m² wychodzi ok. 1 463 000 zł — oferta jest o 4% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.10.2026 (14 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 6500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,6% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Sielecka: 5 ofert sprzedaży (mediana 17 021 zł/m²), 42 transakcje w rejestrze (mediana 17 310 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 85 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 145 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 210 zł/m², czyli ok. 1 463 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 85 m² | 1 | 1 400 000 zł | 16 471 | — |
| Stępińska | 89,7 m² | 2 | 2 239 000 zł | 24 958 | 208 m |
| Czerniakowska | 80 m² | 2 | 2 100 000 zł | 26 243 | 696 m |
| Czerniakowska | 76,5 m² | — | 1 449 990 zł | 18 949 | 696 m |
| Zwierzyniecka | 80 m² | 2 | 1 795 000 zł | 22 438 | 852 m |
| Piaseczyńska | 100,4 m² | 3 | 3 800 000 zł | 37 834 | 883 m |
| Melomanów | 90,6 m² | 5 | 1 600 000 zł | 17 660 | 899 m |
| Bobrowiecka | 93,3 m² | 1 | 1 799 000 zł | 19 288 | 938 m |
| ul. Czerniakowska | 74 m² | 4 | 1 040 000 zł | 14 054 | 939 m |
| Czerniakowska | 86,4 m² | 2 | 1 338 890 zł | 15 500 | 1 km |
| Ludwiga van Beethovena | 93 m² | — | 1 781 525 zł | 19 150 | 1,2 km |
| Różana | 90 m² | 2 | 1 999 000 zł | 22 211 | 1,3 km |
| Rejtana | 70,9 m² | 5 | 1 250 000 zł | 17 635 | 1,3 km |
| ul. Dziekońskiego 4 | 93 m² | 0 | 1 916 418 zł | 20 600 | 1,3 km |
| Grupy AK Północ | 92,7 m² | 4 | 1 760 000 zł | 18 980 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 19 288 zł/m²; to mieszkanie — 16 471 zł/m² (−15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 400 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 400 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.