Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-HRK3JS-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 84 m², piętro 2/7
Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 84 m²
- Piętro
- 2 z 7
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bialoleka-84m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bialoleka/ob/491) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m4,z-aneksem-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 16% wyższa od mediany 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 666 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 416 zł/m²) za 84 m² wychodzi ok. 1 211 000 zł — oferta jest o 2% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 6.10.2026 (22 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,9% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 84 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 26 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 416 zł/m², czyli ok. 1 211 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 84 m² | 2 | 1 230 000 zł | 14 643 | — |
| Białołęka | 84 m² | 2 | 1 050 000 zł | 12 500 | 0 m |
| Białołęka | 84 m² | 2 | 1 150 000 zł | 13 691 | 0 m |
| Elżbiety Barszczewskiej | 84 m² | 3 | 1 185 497 zł | 14 113 | 354 m |
| Elżbiety Barszczewskiej | 81 m² | 3 | 1 161 419 zł | 14 339 | 354 m |
| Elżbiety Barszczewskiej | 84 m² | 2 | 1 177 071 zł | 14 013 | 354 m |
| Elżbiety Barszczewskiej | 81 m² | 2 | 1 153 233 zł | 14 237 | 354 m |
| Elżbiety Barszczewskiej | 78 m² | 6 | 1 170 860 zł | 15 011 | 354 m |
| Elżbiety Barszczewskiej | 79 m² | 2 | 1 154 411 zł | 14 613 | 354 m |
| Białołęka | 96 m² | 7 | 1 319 000 zł | 13 740 | 526 m |
| Białołęka | 71 m² | 7 | 1 008 650 zł | 14 206 | 526 m |
| Białołęka | 71 m² | 2 | 967 064 zł | 13 621 | 526 m |
| Białołęka | 71 m² | 1 | 959 927 zł | 13 520 | 526 m |
| Białołęka | 71 m² | 4 | 986 975 zł | 13 901 | 526 m |
| Białołęka | 71 m² | 5 | 994 153 zł | 14 002 | 526 m |
| Józefa Mehoffera | 96 m² | 1 | 1 450 000 zł | 15 104 | 569 m |
Mediana podobnych — 13 621 zł/m²; to mieszkanie — 14 643 zł/m² (+8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 230 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 230 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 230 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.