Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-HMBN1E-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 83 m², piętro 1/3
Aleja Zwycięstwa, Orłowo, Gdynia
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 83 m²
- Piętro
- 1 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Orłowo
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdynia-orlowo-aleja-zw) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdynia-orlowo-aleja-zwyci) · Nieruchomości-online (gdynia.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m4,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (22 000 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 27 919 zł/m²) za 83 m² wychodzi ok. 2 317 000 zł — oferta jest o 21% niżej.
- 3W mieście Gdynia ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 23% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.07.2026 (107 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdynia wisi dłużej niż 78 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Zwycięstwa: 53 ofert sprzedaży (mediana 21 190 zł/m²), 11 transakcji w rejestrze (mediana 17 734 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdynia: mediana 11 932 zł/m² z 2864 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 83 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 30 transakcji w 24 miesiące) mediana to 27 919 zł/m², czyli ok. 2 317 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 83 m² | 1 | 1 841 180 zł | 22 183 | — |
| Aleja Zwycięstwa | 75 m² | 2 | 1 739 490 zł | 23 193 | 0 m |
| Zwycięstwa | 96,6 m² | — | 2 027 550 zł | 21 000 | 0 m |
| Aleja Zwycięstwa | 96 m² | 0 | 2 027 550 zł | 21 120 | 0 m |
| Aleja Zwycięstwa | 83 m² | 1 | 1 704 796 zł | 20 540 | 0 m |
| al. Zwycięstwa | 83,3 m² | 2 | 1 339 000 zł | 16 074 | 257 m |
| Klonowa | 82 m² | 2 | 1 517 000 zł | 18 500 | 298 m |
| ul. Spacerowa | 92 m² | 1 | 1 790 000 zł | 19 457 | 320 m |
| Jodłowa | 94,2 m² | — | 999 000 zł | 10 604 | 377 m |
| Jodłowa | 94 m² | 1 | 1 185 000 zł | 12 606 | 377 m |
| Inżynierska | 82 m² | 2 | 2 290 000 zł | 27 927 | 688 m |
| Legionów | 84,5 m² | — | 2 265 903 zł | 26 803 | 1,2 km |
| Legionów | 83 m² | 2 | 2 379 000 zł | 28 663 | 1,2 km |
| Legionów | 93 m² | — | 2 320 000 zł | 24 938 | 1,2 km |
| Legionów | 93 m² | — | 2 250 000 zł | 24 186 | 1,2 km |
| ul. Legionów | 84,2 m² | 13 | 1 999 000 zł | 23 738 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 23 193 zł/m²; to mieszkanie — 22 183 zł/m² (−4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 841 180 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 841 180 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 841 180 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdynia
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 932 zł/m² (2864 transakcje); połowa transakcji między 9967 zł/m² a 14 584 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 663 zł/m², pierwotny 12 372 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 707 zł/m² z 3762 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 78 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 11 607 zł/m²; I kw. 2025 — 11 604 zł/m²; II kw. 2025 — 11 294 zł/m²; III kw. 2025 — 11 342 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 952 zł/m²; I kw. 2026 — 11 733 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.